房地產司法委托評估技術問題淺析
廣東省深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 宮方強
摘 要： 隨著經濟活動的日益活躍和法律法規(guī)的健全完善，法制規(guī)則向各個領域的延伸和滲透，導致經濟糾紛、訴訟數量的不斷增加。同時，因為房地產是公民財產和社會財富的重要載體，因此需要進行司法委托房地產估價業(yè)務的數量也越來越多。不同于一般的房地產估價，房地產司法委托評估因其委托方和估價目的的獨特性而具有自己的技術問題及其技術實踐解決思路。本文對估價實踐中出現(xiàn)的房地產司法委托評估中的技術問題及其技術處理思路進行了總結、探討和分析，以期完善房地產司法委托評估技術，更好的承擔人民法院司法技術輔助工作。
關鍵詞： 房地產司法委托評估 技術問題 淺析
隨著經濟活動的日益活躍和法律法規(guī)的健全完善，法制規(guī)則向各個領域的延伸和滲透，導致經濟糾紛、訴訟數量的不斷增加。同時，因為房地產是公民財產和社會財富的重要載體，因此需要進行司法委托房地產估價業(yè)務的數量也越來越多。不同于一般的房地產估價，房地產司法委托評估因其委托方和估價目的的獨特性而具有自己的技術問題及其技術實踐解決思路。
一、 房地產司法委托評估中估價目的確定問題
現(xiàn)實中經常發(fā)生有關當事人對房地產拍賣、變賣、抵債、征收、征用、損害賠償等活動中有關房地產價格、補償金額、賠償金額或者為它們提供參考依據的估價報告，雖然同為房地產司法委托評估，但是具體估價目的又有所不同，應有所鑒別和區(qū)分，并以此確定評估價值內涵及其評估技術路線。
例如，估價師若不注意，有時會將房地產拍賣評估與糾紛評估相混淆，導致確定評估的價格內涵以及估價技術路線時出現(xiàn)差錯。在評估諸如規(guī)劃條件變更條件下的“爛尾工程”等房地產時，其最高最佳利用為按新規(guī)劃條件拆除重建，此時若是建筑工程款債權糾紛估價目的，則適用成本法評估建筑物工程成本價格，若是拍賣處置目的的房地產估價，則適用假設開發(fā)法評估新規(guī)劃條件下的房地產市場價值，建筑物不但形成不了價值，反而對房地產的價值形成負面影響。
再如，對于賠償承租人裝修價值的評估，首先需要了解房地產的產權情況，以及估價時點前幾年房屋裝修的次數及標準，界定出承租人的裝修時間和裝修范圍，然后，依據重置成本結合成新率，即可得到結果。但是，若無法界定現(xiàn)承租人裝修部分，估價師只能對估價時點上的全部裝修進行評估，分別給出重置價、成新度、現(xiàn)值，并在報告中聲明，只評估裝修市值，不議權益歸屬，提供證據保全，為以后裁決提供參考依據。同一個物業(yè)，若評估目的為拍賣處置提供價值參考，則直接評估其房地產市場價值，不一定包含全部裝修的價值，只是在評估過程中，據裝修風格市場接受程度適當考慮包含了部分裝修價值。
因此，估價師接受法院委托時，一定要仔細鑒別估價目的，以及估價報告的具體作用，然后才能確定本次評估的價格內涵以及估價技術路線，否則就會出現(xiàn)差錯。
二、 房地產司法委托評估中房地產價值定義問題
房地產司法委托評估中，具體評估目的有所不同，其價值定義應也相應有所區(qū)別。但是對于具體物業(yè)的房地產司法委托評估前提是房地產權益正常流轉，所以不論是何種價值定義，其基礎內涵都應是公開市場價值。
在估價實務中，如同房地產評估價格不同于市場成交價格的情況相類似，估價師應注意司法工作與評估工作的區(qū)分，以及司法裁定數額與房地產評估價值的不同，作為專業(yè)執(zhí)業(yè)人員，只應對房地產評估價值做出判定，并對估價結果負責。例如，拍賣處置價值參考目的的房地產估價，估價師應評估的是其市場價值，不需要對拍賣底價進行評估，房地產拍賣底價是由拍賣委托人或拍賣人確定，不屬于房地產評估工作范疇。若估價對象為不完全產權房地產，在實際拍賣中，也是對其完全產權條件下的市場價值進行拍賣，成功后由買受人自行辦理變更完善相關產權手續(xù)，并承擔相關費用，這也符合房地產相關法律法規(guī)中對房地產交易的相關規(guī)定。因此，房地產估價時，估價師評估的也應是其完全產權條件下的市場價值，但是須在估價報告中對變更為完全產權房地產的可能性及其所需的費用如預計應補地價等進行充分說明和披露。拍賣后，實際地價數據以國土部門的核算為準，而在物業(yè)拍賣時按市場價格拍賣，扣除應補地價。
同樣的道理，估價對象拖欠的水電費、物業(yè)管理費等費用也不屬于評估工作范疇，但須在報告中進行充分披露和說明。
三、 估價基準日問題
房地產評估是以某一時點作為評估基準日，估算確定的是有關房地產在該時點的現(xiàn)時價值。通常，執(zhí)行庭的案件，一般是以《委托司法鑒定函》的日期為準；民庭的案件要直接與經辦法官確認；對于司法訴訟案件涉及的損害、損失或侵權行為、經濟行為通常發(fā)生在過去，而判決、執(zhí)行又發(fā)生在現(xiàn)在或將來，因此，房地產司法委托評估的評估基準日將根據案件或執(zhí)行的不同要求將過去、現(xiàn)時或將來的某一時點作為評估基準日。估價師要及時與法官進行溝通，確定估價時點，在此基礎上開展估價工作。
四、 房地產權屬資料搜集問題
房地產司法委托評估中，估價師經常會遇到權屬資料難以收集的問題。對于取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行查檔。對于權屬清晰的房地產，一般找法官提供房地產證復印件或去房產國土部門查詢即可；對于存在權屬不清、基礎數據不明的，估價師應當與法官溝通，特別對于在國土部門未備案，無從查證的權屬資料，應跟法官溝通，采取爭議雙方均認可的數據，并由雙方當事人簽字確認，不能擅自做出假設。另外，對于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作，以備查閱。
五、 現(xiàn)場查勘問題
房地產司法委托評估，表面上委托事項明確，但實務中具體到實物狀況、權益狀況等細節(jié)，由于當事人一方或雙方的不合作，要真正明確評估的各個事項，極其需要估價師嚴格遵循估價作業(yè)程序，并進行認真仔細的現(xiàn)場查勘和積極溝通。因此估價對象的現(xiàn)場查勘，是房地產司法委托評估中極其重要的基礎環(huán)節(jié)。
但是，房地產司法委托評估現(xiàn)場查勘中當事人不配合或不認可查勘情況是房地產司法委托評估中遇到的較普遍的問題。因此，房地產估價師在進行現(xiàn)場查勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場?，F(xiàn)場查勘過程中，估價師應公開各種權屬資料，并要法官和雙方當事人確認其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并做好查勘記錄，查勘記錄中，需明確所需評估房地產的實際現(xiàn)狀：如毛坯房、是否含室內固定裝修的現(xiàn)值、是否包含室內物品（家私電器）等；查勘的時間、地點、查勘人、在場人、查勘的經過、結果等，對于室內存有家私、電器需要連同一起評估的，則需由查勘人、雙方當事人、在場人在物品清單上簽名。
另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業(yè)。如到達現(xiàn)場時；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應該細致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；最好有兩名估價人員進行現(xiàn)場勘查。如果在現(xiàn)場查看過程中，受當事人不配合以及其他各種條件限制，估價師難以全面掌握估價對象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時限內完成鑒定工作并出具報告的情況下，應當在估價的假設和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價結果應用的限制條件。
六、 估價結果解釋溝通問題
房地產司法委托評估一般都價值量大，面臨問題錯綜復雜，極容易形成誤認與誤會。為了消化估價實務中存在的問題，使用各方得到有效的磨合，也為價值確認的趨同性提供渠道與可能，在估價師評定估算，內部復核，形成房地產估價報告初稿后，可將初稿呈司法鑒定處進行審閱，并向相關法官征詢。房地產司法鑒定估價綜合相關意見后，估價師獨立客觀進行專業(yè)性分析與判斷，最后出具正式估價報告。
總之，房地產司法委托評估中房地產估價結論是法院判決的法定證據，估價過程中所采用的各種估價依據作為鑒定結論的組成部分，其準確性非常重要。而同時其法律關系、產權關系錯綜復雜，各種資料又往往殘缺不齊，遇到的技術問題也相對較多，稍不注意就會陷入誤區(qū)，所以，評估時應該仔細鑒別思考，嚴格遵循估價作業(yè)程序，妥善處理好各種估價技術問題。
參考文獻：
[1] 房地產估價理論與方法，中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫 2008年4月第三版
