一、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資
2009年在國家以“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”為目的的宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，2009年1～7月，廣州累計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資1085.57億元，同比增長20.7%，增幅比1～6月累計(jì)提高1.5個百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)和更新改造投資快速增長，分別完成投資577.37億元和151.06億元，分別增長39.2%和45.0％；房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄，完成投資351.80億元，下降7.0%，降幅比1～6月累計(jì)收窄3.9個百分點(diǎn)。商品房銷售情況良好，銷售面積和銷售金額同比分別增長40.6％和27.6％。
二、2009年1～7月廣州房地產(chǎn)市場分析
（一）批準(zhǔn)預(yù)售總量
2009年1～7月，廣州市新增住宅面積362萬平方米，同比減少9.57%；商業(yè)22.89萬平方米，同比增長10.53%；辦公20.78平方米，同比減少32.92%；其他0.53萬平方米，同比減少92.43%。
2009年1～7月廣州商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
項(xiàng)目 |
預(yù)售面積（萬m2） |
同比 |
預(yù)售套數(shù)（套） |
同比 |
住宅 |
362 |
-9.57% |
32950 |
-12.54% |
商業(yè) |
22.89 |
10.53% |
1624 |
40.64% |
辦公 |
20.78 |
-32.92% |
2062 |
-34.14% |
其他 |
0.53 |
-92.43% |
2 |
-98.15% |
合計(jì) |
406.20 |
-11.51% |
36638 |
-12.90% |
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，商品住宅以89.12%仍然居首，商業(yè)、辦公平分秋色，分別占5.64%和5.12%。
2009年1～7月廣州各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
1、各月商品住宅新增供應(yīng)量
2007年以來，廣州市商品住宅新增供應(yīng)出現(xiàn)大起大落的局面，自2007年9月出現(xiàn)供應(yīng)高點(diǎn)后，隨著國家一些列房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的出臺，房地產(chǎn)市場陷入低谷，供應(yīng)成交均出現(xiàn)雙雙下跌的局勢。到2009年1～7月，廣州市商品住宅新增供應(yīng)波動情況劇烈，在2009年2月達(dá)到固定，但經(jīng)過一系列政策調(diào)整和，供應(yīng)量出現(xiàn)反彈，2009年4、5月出現(xiàn)了供應(yīng)高點(diǎn)，趕超2007年9月，但之后市場捂盤現(xiàn)象再現(xiàn)，且買方又陷入觀望期，新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度回落。
2007年4月～2009年7月廣州商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
2、各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)
2009年1～7月，從各區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積來看，花都區(qū)位居首位，商品住宅供應(yīng)量達(dá)100萬平方米以上，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)廣州十區(qū)的28.27%。天河、白云等老城區(qū)也不甘落后，批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積也達(dá)46多萬平方米，荔灣、海珠、番禺、蘿崗居中，而黃埔依然墊底。相較去年同期而言，海珠、白云、番禺、南沙批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積均有不同程度的下降，但番禺下跌幅度最大，高達(dá)62%。
2009年1～7月各區(qū)商品房及商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
（二）銷售總量
2009年1～7月，廣州共成交新建商品房592.91萬平方米，同比增加54.68%，存量房成交面積602.80萬平方米，同比增加55.64%。
2009年1～7月廣州商品房銷售
項(xiàng)目 |
新建商品房（萬㎡） |
同比 |
存量商品房（萬㎡） |
同比 |
住宅 |
511.67 |
69.24% |
484.16 |
12.10% |
商業(yè) |
32.68 |
19.79% |
12.10 |
14.80% |
寫字樓 |
22.69 |
-14.44% |
5.30 |
-41.18% |
工業(yè) |
1.93 |
-69.27% |
31.92 |
15.23% |
別墅 |
1.47 |
-62.02% |
0.54 |
-92.07% |
停車場 |
6.12 |
-50.61% |
0.96 |
33.33% |
其他 |
16.15 |
252.37% |
67.82 |
10.64% |
合計(jì) |
592.91 |
54.68% |
602.80 |
55.64% |
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
1、各月銷售情況
從2009年1-7月各月銷售情況來看，第一季度新建房屋和存量房屋銷售面積相對1-7月來說較少，除了受傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響外，還受金融危機(jī)影響，購房者對市場前景不看好，致使觀望氣氛濃厚，除剛性需求拉動房屋成交外，投資者較少入市。從3月開始出現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的局面，國家、廣東省金融、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的拉動作用，且傳統(tǒng)四五月銷售旺季的到來，也帶動了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。2009年7月，央行金融政策有所收縮，市場仿佛又進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期，新建房屋銷售面積有所回落，而存量房屋依然處于走高的趨勢。
2009年1～7月廣州各月商品房銷售情況
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
2、各區(qū)銷售情況
（1）各區(qū)新建商品房及商品住宅銷售情況
從各區(qū)可售新建商品房及商品住宅消化速度看，番禺仍居首位。新疆商品房方面，番禺和花都相對2008年同期，增長速度均達(dá)到140%左右，增速驚人，而海珠、天河、南沙居次，也達(dá)50%以上，其余各區(qū)則相對平穩(wěn)，銷售與去年同期基本持平。相對各區(qū)新增供應(yīng)情況來看，除花都、黃埔和蘿崗?fù)?，其余各區(qū)新增供應(yīng)面積均小于新建商品房及商品住宅的面積，即銷售的新建商品房仍以2009年以前滯銷的新建商品房為主。
2009年1～7月各區(qū)新建商品房及商品住宅銷售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
（2）各區(qū)存量商品房及商品住宅銷售情況
從各區(qū)存量商品房和商品住宅銷售情況來看，番禺高居榜首，達(dá)100多萬平方米，其價格和交通的優(yōu)勢以及未來發(fā)展?jié)摿Φ目春檬谴媪可唐贩亢蜕唐纷≌焖傧囊淮笾?，而市?nèi)老城區(qū)，如天河、越秀、海珠、白云、荔灣也不甘落后，消化速度較快，不僅與其地處城區(qū)優(yōu)越的地理位置有關(guān)，老城區(qū)良好的教育資源以及完善的生活配套設(shè)施都是老城區(qū)存量商品房及商品住宅得以快速消化的愿意之一。而花都、南沙、蘿崗等地由于現(xiàn)有的交通條件及配套設(shè)施尚不完善，吸引能力相對較弱；黃埔則作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前交通是房地產(chǎn)發(fā)展的一個瓶頸，且作為工業(yè)區(qū)的印象對黃埔區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也有一定的制約，因此，該區(qū)域新增和存量商品房數(shù)量均較少。
2009年1～7月各區(qū)存量商品房及商品住宅銷售面積（萬㎡）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
（三）銷售均價
1、各月商品住宅銷售均價
（1）各月新建商品住宅銷售均價
從2006年開始，廣州市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲，但隨著2007、2008年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，特別是2008年下半年開始，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延，房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)大幅度下滑，銷售價格進(jìn)入下滑通道，量價齊跌，市場觀望氣氛濃厚。2009年春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，隨著市場需求量的大幅回升，房價止跌上揚(yáng)，7月，廣州市房價重新突破萬元大關(guān)，回到10008元/平方米的高點(diǎn)，接近2007年房價高位，從4月底最低房價上漲到7月份，僅三個月時間上漲了25.45%，其中以6月份上漲幅度最大。
2008年1月至2009年7月各月新建商品住宅銷售均價（元/m2）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
（2）各月存量商品住宅銷售均價
相對新建商品住宅而言,存量商品住宅價格較為平穩(wěn),除2008年下半年受國家宏觀調(diào)控政策及全球金融危機(jī)影響,房價出現(xiàn)大幅度下滑外,其余各月相對較為平穩(wěn),僅出現(xiàn)小幅波動的情況,但也受新建商品住宅的影響,價格隨之出現(xiàn)波動。
2008年1月至2009年7月各月存量商品住宅銷售均價（元/m2）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
2、各月商業(yè)銷售均價
從各月商業(yè)銷售情況來看，新建商業(yè)于2007年11月達(dá)到價格高點(diǎn)，其后受政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)的影響，價格出現(xiàn)持續(xù)下跌，至2008年11月跌至固定，但年底后至2009年年初出現(xiàn)小陽春，價格一路攀升。到2009年第一季度，受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，供需均出現(xiàn)一定程度的下跌，且成交區(qū)域集中在海珠、天河和番禺，外圍區(qū)域商業(yè)成交的增加，勢必對商業(yè)銷售均價起到了下拉的作用。
存量商業(yè)方面，相對新建商業(yè)而言，存在一定的價格起伏，但較為平穩(wěn)，自2008年下半年開始，價格走向基本與新建商業(yè)價格走勢一致，但波動情況相對較緩。
2008年1月至2009年7月各月商業(yè)銷售均價（元/m2）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
3、各月寫字樓銷售均價
從各月寫字樓銷售情況來看，新建寫字樓于2008年8月達(dá)到價格高點(diǎn)，其后受政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)的影響，價格處于雙向波動，特別是國家通過收緊銀根等手段對房地產(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控，令不少投資型買家對購買經(jīng)營性物業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，直接影響了寫字樓一手市場的成交。到2009年上半年，隨著珠江新城甲級寫字樓的逐步入市，市場價格出現(xiàn)一定程度上的上揚(yáng)。
存量寫字樓方面，從其價格走勢來看，其基本與新建寫字樓價格趨同，但價格變化幅度稍緩，價格波動不大。
2008年1月至2009年7月各月寫字樓銷售均價（元/m2）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
4、各月工業(yè)銷售均價
從工業(yè)銷售情況來看，新建工業(yè)和存量工業(yè)售價變化方向基本一致，但由于工業(yè)售價受出售情況的影響，可能出現(xiàn)個別月份無成交的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)價格變化幅度較大的情況，如2009年2月和6月新建工業(yè)物業(yè)均無成交情況，則顯示當(dāng)月成交均價為零。同時，工業(yè)物業(yè)受成交區(qū)域影響，如工業(yè)集聚度較高的地區(qū)工業(yè)成交數(shù)量較多，則成交均價顯示較高，反之，遠(yuǎn)郊區(qū)或工業(yè)集聚度不高的地區(qū)成交數(shù)量增加的話，工業(yè)物業(yè)成交均價則會出現(xiàn)大幅度下滑。
2008年1月至2009年7月各月工業(yè)銷售均價（元/m2）
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
（四）交易結(jié)構(gòu)
從2009年新建商品住宅交易情況來看，10000元/平方米以下的比重占到60%以上，18000元/平方米以上比重不足10%，但從2009年6、7月份開始，18000元/平方米以上成交面積和比重逐漸增加，主要是由于珠江新城住宅成交數(shù)量的增加，導(dǎo)致此交易區(qū)段比例上升。
時間 |
交易區(qū)段 |
18000以上 |
14000-18000 |
10000-14000 |
10000以下 |
面積（萬平方米） |
占比 |
面積（萬平方米） |
占比 |
面積（萬平方米） |
占比 |
面積（萬平方米） |
占比 |
2009年1月 |
0.58 |
1.60% |
2.31 |
6.20% |
7.41 |
19.70% |
27.22 |
72.50% |
2009年2月 |
0.30 |
0.70% |
3.43 |
8.30% |
7.57 |
18.40% |
29.92 |
72.60% |
2009年3月 |
0.78 |
1.30% |
4.56 |
7.80% |
14.26 |
24.40% |
38.94 |
66.50% |
2009年4月 |
2.17 |
3.00% |
7.39 |
10.30% |
14.54 |
20.20% |
47.89 |
66.50% |
2009年5月 |
1.62 |
2.40% |
9.17 |
13.30% |
11.29 |
16.40% |
46.65 |
67.90% |
2009年6月 |
7.70 |
7.80% |
15.97 |
16.20% |
17.34 |
17.50% |
57.77 |
58.50% |
2009年7月 |
9.54 |
12.40% |
8.09 |
10.50% |
9.03 |
11.70% |
50.34 |
65.40% |
（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房產(chǎn)管理局，同致誠評估整理）
