2009年，廣州
二手樓市在宏觀經(jīng)濟(jì)政策和樓市優(yōu)惠政策的刺激下，創(chuàng)下了“量翻番、價(jià)新高”的歷史佳績(jī)。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州12月份二手樓市的上半月延續(xù)了11月份營業(yè)稅末班車的火爆成交。不過，從下半月開始，隨著國家系列樓市政策的出臺(tái)和營業(yè)稅政策的塵埃落定，市場(chǎng)再度出現(xiàn)了買賣雙方僵持的觀望氣氛，成交明顯不如上半月活躍。各區(qū)之中，以番禺區(qū)和海珠區(qū)的成交量減少最多，幅度在一成五左右。
成交數(shù)據(jù)顯示，盡管成交量沒能較11月份增長(zhǎng)，但是12月份的二手樓價(jià)卻又再上了一個(gè)臺(tái)階，距離突破萬元關(guān)卡僅有一步之遙。滿堂紅研究部分析，二手樓價(jià)再次沖高，主要與為搶搭營業(yè)稅優(yōu)惠末班車次新房的成交比例提高有關(guān)。比如在以次新房為主的珠江新城板塊，12月份的成交宗數(shù)比11月份多了一半。根據(jù)該研究部的統(tǒng)計(jì)，12月份成交的案例中有7成多是房產(chǎn)證出證未滿5年的房源，而之前幾個(gè)月份只有5-6成左右。專業(yè)人士介紹，目前廣州次新房的成交均價(jià)在11000元/平方米左右，而老式多層洋房的均價(jià)只有大約7500元/平方米，因此前者成交比例的增加對(duì)拉高均價(jià)有立竿見影的作用。
越秀全年均價(jià)過萬 黃埔漲幅全市第一
成交數(shù)據(jù)顯示，以區(qū)域而論，2009年二手樓均價(jià)最高的是越秀區(qū)，為10764元/平方米，同比上漲18.6%。該區(qū)也是全市唯一一個(gè)二手樓均價(jià)過萬的區(qū)域。作為廣州的老城區(qū)，越秀區(qū)擁有得天獨(dú)厚的成熟生活配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源，因此對(duì)于自用型的買家極具吸引力，二手樓價(jià)因此水漲船高。此外，新CBD所在地天河區(qū)的二手樓價(jià)在2009年也是突飛猛進(jìn)，達(dá)到9863元/平方米，緊追越秀區(qū)之后。在珠江新城板塊的帶動(dòng)下，2009年該區(qū)的均價(jià)同比上漲了20.4%，成為投資客和自住客都青睞的樂土。
不過，以全年漲幅來看，漲幅最大的卻是名不見經(jīng)傳的黃埔區(qū)，成交均價(jià)為6561元/平方米 ，同比上漲了23.2%。受地鐵5號(hào)線的利好拉動(dòng)，沉寂多年的黃埔二手樓市終于在2009年被引爆，成交均價(jià)終于揚(yáng)眉吐氣地超過了番禺區(qū)，為其身處中心六區(qū)的地位正名。
二手樓平均一套68萬元 比08年貴了14萬元/套
成交統(tǒng)計(jì)還顯示，2009年廣州二手住宅套均總價(jià)約為68萬元/套，與2008年的54萬元/套相比，市民購買一套二手房的成本增加了14萬元。以2008年廣州城鎮(zhèn)單位職工平均工資45365元計(jì)算，過去一年廣州一套二手房的價(jià)格上漲幅度相當(dāng)于普通市民不吃不喝兩年多的積蓄。如果以年頭和年尾來計(jì)算，2009年1月份的二手住宅套均總價(jià)為60.3萬元/套，12月份為80.8萬元/套，20.5萬元/套的差距更是相當(dāng)于普通市民不吃不喝四年多的積蓄。值得注意的是，過去一年廣州每個(gè)月的二手住宅套均成交面積一直穩(wěn)定在80-83平方米/套之間，因此套均總價(jià)的上漲并非因?yàn)橹脴I(yè)者購買的戶型變大，而是貨真價(jià)實(shí)的購買成本增加。
以2009年對(duì)新增供求比的統(tǒng)計(jì)來看，高樓價(jià)對(duì)剛性需求"擠出效應(yīng)"十分明顯。年初剛性需求集中爆發(fā)的時(shí)候，廣州的二手樓價(jià)還沒進(jìn)入上升通道，那個(gè)時(shí)候一套房源差不多對(duì)應(yīng)有十個(gè)想買房的人。但是，接下來隨著樓價(jià)進(jìn)入飛漲階段，剛性需求里面的初次置業(yè)者逐漸被拋離，到年底一套新增房源對(duì)應(yīng)的買家已經(jīng)減少到只有五個(gè)左右了。從12月份的成交情況來看，改善型需求是目前二手樓市最有力的承接者，非急迫性的初次置業(yè)需求和投資性需求已經(jīng)因?yàn)檎弋a(chǎn)生了一定的觀望氣氛。由于業(yè)主暫時(shí)沒有降價(jià)的打算，預(yù)計(jì)2010年第一季度將會(huì)是市場(chǎng)氣氛相對(duì)淡靜的博弈期。
【同致誠評(píng)論】2009年廣州樓市一片火熱的跡象，不論是一手房還是二手房，都呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。一方面，自住需求旺盛，另一方面，隨著二手房營業(yè)稅政策的寬松，改善型住戶和投資客紛紛入市，市場(chǎng)交投旺盛。廣州市市區(qū)內(nèi)，越秀當(dāng)仁不讓成為成交價(jià)格的最高點(diǎn)，一方面源于老城區(qū)成熟的配套，如眾多的省級(jí)、市級(jí)學(xué)位房位于其中；另一方面，其優(yōu)越的區(qū)位條件是其他遠(yuǎn)郊區(qū)無法比擬的。而黃埔區(qū)今年房?jī)r(jià)上漲幅度驚人，主要是由于地鐵5號(hào)線于2009年年底開通，這條貫穿廣州市東西走向的地鐵線，經(jīng)過了市區(qū)多數(shù)商業(yè)中心和商務(wù)中心，無疑給黃埔區(qū)的樓市打了一劑強(qiáng)心針，促進(jìn)了黃埔區(qū)樓市的崛起，為黃埔區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起了較大的推動(dòng)作用。
從整個(gè)廣州市二手房交易市場(chǎng)來看，其交易的旺盛也不乏粵15條和營業(yè)稅新政的影響，政策對(duì)樓市的導(dǎo)向作用顯著，促進(jìn)了廣州市二手房交易的攀升和價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定上漲。
