2010廣州寫字樓：新增供應巨量 需求有望跟上供應
大多寫字樓代理及研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，2010年廣州寫字樓供應量將井噴。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)指出，2010年廣州甲級寫字樓新增供應量將達到73萬平方米左右，相當于過去五年中，廣州甲級寫字樓年平均供應量的3倍，也是廣州寫字樓歷史上的年度新高。
中立地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2010年廣州寫字樓市場整體新增供應量將高達近200萬平方米，主要集中在珠江新城，且以甲級、超甲級寫字樓為主，以及如西塔、珠江城這類定位非常高的標志性項目。巨量高端寫字樓新增供應的到來，將令2010年成為高端寫字樓市場群雄爭霸的一年，競爭將更為厲害。
需求：有望跟上供應
鑒于2009年三、四季度以來廣州寫字樓市場的良好表現(xiàn)，各大機構(gòu)都預測2010年廣州寫字樓市場將進一步回暖，需求有望跟上新增供應的海量放量。第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄表示，隨著全球經(jīng)濟的逐步復蘇及本地經(jīng)濟的回穩(wěn)，跨國企業(yè)、本地企業(yè)對寫字樓的租賃面積、租金預算在2010年估計都將有所回升，近期市場回暖跡象已非常明顯，新年整體行情較為樂觀。
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝指出，對廣州寫字樓市場來說，2010年有四大利好：一是因股市動蕩，住宅投資市場又受打壓，預計將有更多資金進入寫字樓市場。二是隨著通脹預期的日益加重，商用物業(yè)已成為企業(yè)、私人閑置資金的一大“避難所”。三是物業(yè)稅開征風聲日緊，已有不少住宅投資客賣了住宅準備轉(zhuǎn)向租金有望獲利更多的寫字樓和商業(yè)物業(yè)。四是進入2009年第三、四季度以來，廣州寫字樓大宗租售成交活躍，外資公司開始出現(xiàn)較大的擴充動作，市場信心又重新回歸；另一方面，鐵路、貿(mào)易、能源等大型國企購買、承租寫字樓的需求也正在放量，不用過于擔憂新增的海量供應；與此同時，民營企業(yè)的發(fā)展速度非常驚人，如阿里巴巴近年間在廣州的辦公樓，就從1000平方米擴張到6000多平方米，顯示出非常強勁的發(fā)展?jié)摿Α?/DIV>
2010年廣州主要新增甲級寫字樓項目
項目名 |
建筑面積
（平方米） |
保利中心 |
66000 |
廣州國際金融中心（西塔） |
186000 |
萬菱匯寫字樓 |
65000 |
太古匯寫字樓 |
123000 |
富力盈信大廈 |
85000 |
合景科匯金谷 |
200000
（含商務(wù)公寓） |
匯美大廈 |
78413 |
珠江城 |
210000（含商業(yè)） |
保利V座 |
142000（含商業(yè)） |
中洲中心二期 |
170000（含商業(yè)） |
高德置地廣場寫字樓 |
170000 |
售價：可售少價位高
雖然年度新增供應量巨大，但2010年新增的甲級寫字樓大多是只租不售的高端產(chǎn)品，市場一手可售寫字樓供應將非常稀少。中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅指出，2009年
房地產(chǎn)行情大好，各大發(fā)展商資金充裕，對手中的寫字樓特別是甲級、超甲級寫字樓都不急于出售，惜售心理非常普遍，令市場上大多是只租不售的項目，一手可售貨源稀少。這將促使今年寫字樓特別是珠江新城的寫字樓售價持續(xù)在高位運行，全市寫字樓銷售行情持續(xù)看漲。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝也表示，今年新增寫字樓市場絕大多數(shù)只租不售，這將令銷售市場持續(xù)走在上升通道上。
租金：整體穩(wěn)中有升
與對售價的一致看漲完全相反的是，對2010年寫字樓市場的租金走勢，各大機構(gòu)的判斷是各有千秋。第一太平戴維斯認為雖然市場需求會回升，但在巨量新增供應集中入市的大背景下，2010年廣州寫字樓的租金和入駐率下行趨勢已不可避免，寫字樓投資的回報周期將會比預期加長。高力國際方面的判斷是受亞運會期間停工影響，不少預計在2010年度推出的項目將會順延至2011年才入市，令市場新增供應放量有限，租金仍會穩(wěn)中有升。中立地產(chǎn)和中原地產(chǎn)則認為，因為2010年新入市的寫字樓大多是定位高端的甲級、超甲級寫字樓，就算是因為整體供應量大，租金定價上沒有預期高，但難以改變高端項目市場份額將越來越大的狀況，所以整體市場租金仍會在高端項目的拉動下繼續(xù)上漲。
【同致誠評論】受全球金融危機影響，2008年下半年開始經(jīng)濟處于低迷狀態(tài)，寫字樓市場一直處于低迷狀態(tài)，部分外資企業(yè)紛紛撤離甲級寫字樓市場或縮減租賃面積，造成甲級寫字樓租售市場低迷。自2009年第二季度開始，經(jīng)濟開始逐漸復蘇，同樓市一樣，廣州的甲級寫字樓市場開始反彈，租售市場也開始活躍起來了。
從廣州市甲級寫字樓分布情況來看，主要集中在珠江新城區(qū)域，隨著珠江新城施工進度的加快，廣州市甲級寫字樓數(shù)量不斷增多，且新推盤位置均較為優(yōu)越，質(zhì)素較高，勢必帶動廣州市甲級寫字樓售價的增長；同時隨著珠江新城基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善以及道路的優(yōu)化，珠江新城的辦公環(huán)境將會越來越優(yōu)越，寫字樓租售價格將持續(xù)在平穩(wěn)中有所上升。
根據(jù)2009年統(tǒng)計情況來看，廣州甲級寫字樓新增供應約148391平方米，而吸納量則近20萬平方米，比新增供應高出31%。受此利好，空置率也下降至22.9%。截至2009年第四季度，廣州甲級寫字樓租金約為127.6元/平方米·月。同時，由目前正在施工的甲級寫字樓情況來看，珠江新城寫字樓供應將持續(xù)增加，而隨著經(jīng)濟的不斷復蘇，以及REITs、保險資金投資不動產(chǎn)等政策都已塵埃落定的影響下，寫字樓發(fā)展的大環(huán)境日益寬松，租售情況將會出現(xiàn)進一步的好轉(zhuǎn)。
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