2007年，深圳市住房價(jià)格在各種宏觀調(diào)控政策的打壓下，仍然同比增長了近50%。2008年上半年，繼續(xù)高位運(yùn)行，下半年開始出現(xiàn)下滑，而2009年，由于寬松貨幣政策、稅收優(yōu)惠政策的刺激，房價(jià)從3月份開始出現(xiàn)環(huán)比上漲，全年房價(jià)上漲幅度堪比2007年。近三年，在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻繁變化的背景條件下，深圳市住房價(jià)格跌宕起伏，成為社會各界關(guān)注和議論的焦點(diǎn)。因此，分析住房價(jià)格變化影響因素對于實(shí)現(xiàn)我國穩(wěn)定住房價(jià)格的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都具有積極的作用，但是，住房價(jià)格影響因素是多層次的，多領(lǐng)域的，是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，難以進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析。本文擬通過嶺回歸模型對深圳市1997-2008住房價(jià)格變化進(jìn)行實(shí)證分析，找出影響深圳市住房價(jià)格變化的主要因素。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素很多，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，物價(jià)水平，利率，房地產(chǎn)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，財(cái)政收支狀況以及金融市場發(fā)育情況，尤其是房地產(chǎn)金融市場狀況，房地產(chǎn)投資狀況等。經(jīng)濟(jì)因素主要包括居民可支配收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、利率、物價(jià)等。
政治因素是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)等方面的因素，主要有政治安定狀況、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)制度、稅收政策等。
對住宅價(jià)格影響的一個方面是人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，主要分三個方面：城市人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)和城市家庭結(jié)構(gòu)。
心理因素對住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響也是不可忽視的。這里的心理因素主要是指人們對價(jià)格的一種心理預(yù)期。在購房過程中，人們普遍存在一種買漲不買跌的心理。
其他因素主要包括區(qū)位因素和社會因素。區(qū)位因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)和市場特點(diǎn)對房價(jià)產(chǎn)生影響的因素。社會因素主要是指政治安定情況和社會治安狀況。一般說來，政治不穩(wěn)定，社會動蕩，經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，人們的生命財(cái)產(chǎn)無法取得保障，房地產(chǎn)價(jià)格自然會下降。
利率嚴(yán)格來說為離散型變量，但考慮通貨膨脹等因素的變化，認(rèn)為利率為變量。因?yàn)閲颐磕暾{(diào)整利率的頻率和幅度沒有任何規(guī)律可尋，所以對于一年內(nèi)利率有多次變動的，采用簡單算術(shù)平均計(jì)算平均利率。
本次地價(jià)指數(shù)采用《深圳市房地產(chǎn)年鑒》公布的住宅地價(jià)指數(shù)，由于公布的地價(jià)是定基地價(jià)指數(shù)，本次未作處理，直接采用。
本次地價(jià)指數(shù)采用《深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的年末常住人口指數(shù)，由于公布的人口指數(shù)是定基指數(shù)，本次未作處理，直接采用。
由于影響住宅價(jià)格因素的復(fù)雜性和和多樣性，將所有研究因素都納入研究分析不太現(xiàn)實(shí)，難度較大。在選擇住宅價(jià)格影響因子時(shí)，要考慮到起主要影響作用的因子，同時(shí)這些因子要易于量化處理。基于以上考慮，利用1997-2008年序列資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從中選擇以下指標(biāo)作為分析因子：gdp、人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、中長期貸款、年末常住人口數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)、利率、商品住宅竣工面積、住宅出讓土地面積、商品住宅銷售面積。
（三）模型分析
下面為了得到每個影響因素對深圳市住宅交易均價(jià)的影響程度，本文將上述因素分別與深圳市住宅交易均價(jià)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。其中模型表達(dá)式為：
，其中，y為深圳市住宅交易均價(jià)，x為某個影響因素，
為待估計(jì)參數(shù)，
為隨機(jī)誤差項(xiàng)。
根據(jù)深圳市1997——2008年的歷史數(shù)據(jù)，利用dps軟件分別對gdp、人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、中長期貸款、年末常住人口數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)、利率、商品住宅竣工面積、住宅出讓土地面積、商品住宅銷售面積等10個因素與深圳市住宅交易均價(jià)作一元線性回歸分析，其結(jié)果見下表。
引入變量 |
r |
f值 |
dw值 |
sig. |
人均可支配收入x1 |
0.525 |
5.18 |
0.535 |
0.046 |
gdpx2 |
0.961 |
135.61 |
2.09 |
0.000 |
房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)投資x3 |
0.778 |
17.89 |
0.461 |
0.002 |
中長期貸款x4 |
0.976 |
226.07 |
2.27 |
0.000 |
年末常住人口指數(shù)x5 |
0.831 |
25.62 |
0.675 |
0.0005 |
住宅地價(jià)指數(shù)x6 |
0.925 |
66.60 |
1.245 |
0.000 |
利率x7 |
0.315 |
0.008 |
0.187 |
0.929 |
商品住宅竣工面積x8 |
0.201 |
0.268 |
0.98 |
0.467 |
住宅出讓土地面積x9 |
0.740 |
14.30 |
1.42 |
0.004 |
商品住宅銷售面積x10 |
0.300 |
0.088 |
0.219 |
0.773 |
（1）模型的有效性檢驗(yàn)
從上面的回歸分析結(jié)果可以看出，除了gdp、中長期貸款兩個指標(biāo)dw檢驗(yàn)結(jié)果取值在2左右，其余指標(biāo)dw檢驗(yàn)結(jié)果取值明顯小于2，說明除了gdp、中長期貸款兩個指標(biāo)不存在一階自相關(guān)外，其余指標(biāo)均存在較為明顯的正自相關(guān)，模型估計(jì)是無效的。
（2）擬合優(yōu)度和顯著性檢驗(yàn)
通過上表可以看出，大部分變量所構(gòu)成的模型的調(diào)整相關(guān)系數(shù)r都偏小，說明模型擬合程度不高，也就是說被解釋變量與解釋變量間的相關(guān)程度不高，用回歸模型不能很好的模擬樣本觀測值。從方程和變量的顯著性來看，只有g(shù)dp、中長期貸款、住宅地價(jià)指數(shù)、年末常住人口指數(shù)等4個變量的決定系數(shù)在0.8以上。因此，可以知道對深圳市住宅交易價(jià)格影響比較大的因素有g(shù)dp、中長期貸款、住宅地價(jià)指數(shù)、年末常住人口指數(shù)。
2、多個影響因素分析
住房價(jià)格各種影響因素是相互作用的，構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)。因此，必須把各種因素看成一個系統(tǒng)來分析，這樣更能科學(xué)的解釋深圳市住房價(jià)格變化情況。
通過對變量之間作相關(guān)系數(shù)發(fā)現(xiàn)，部分變量之間存在高度相關(guān)性，可以推出變量間可能存在多重共線性問題。
目前應(yīng)用于多個變量處理辦法的普通最小二乘法多元線性回歸和主成分分析法都存在一定的缺陷，應(yīng)用這兩種方法的前提是要求變量之間必須相互獨(dú)立，但是，這一條件在現(xiàn)實(shí)情況中很難得到滿足，因?yàn)樵趯?shí)際研究過程中很多變量都是相互影響，相互作用的，很容易產(chǎn)生多重共線性問題，如果這一問題沒有得到解決的話，盲目地用現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)分析方法就很難得到科學(xué)的結(jié)論。通過對變量之間的相關(guān)性可以看出，在顯著性水平條件下，很多變量之間存在著高度相關(guān)性，也就是說存在嚴(yán)重的多重共線性，不滿足普通最小二乘法和主成分分析法的應(yīng)用條件，為了克服這些缺陷，保證數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，本文采用嶺回歸分析法。
嶺回歸是一種常用的處理多重共線性問題的回歸方法，嶺回歸的回歸參數(shù)是由嶺回歸的正規(guī)方程組給出：
式中：x為n×m階系數(shù)矩陣，由標(biāo)準(zhǔn)化后的各個x變量所組成；b為估計(jì)得到的系數(shù)向量；k為可以調(diào)整的正數(shù)，即嶺參數(shù)，0<k<1；i為m×m階單位矩陣。與經(jīng)典的最小二乘回歸中的正規(guī)方程相比較可以發(fā)現(xiàn)，嶺回歸中的
在矩陣中加入了對角元素k。嶺回歸方法實(shí)際上是一種改良的最小二乘法，是以放棄最小二乘法的無偏估計(jì)，放棄部分精確度為代價(jià)來尋求效果稍差但更符合實(shí)際情況的回歸分析過程。雖然嶺回歸分析所得殘差平方和比最小二乘回歸要大，但是，它對病態(tài)數(shù)據(jù)的忍耐力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于最小二乘回歸。
嶺回歸選擇變量的基本原則有：剔除嶺跡圖上標(biāo)準(zhǔn)化嶺回歸系數(shù)比較穩(wěn)定且絕對值比較小的自變量、嶺回歸系數(shù)不穩(wěn)定且震動趨于零的自變量以及標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)很不穩(wěn)定的自變量。由于嶺回歸是有偏估計(jì)，為了盡量保留信息，零參數(shù)的取值不宜太大。另外，還要保證嶺跡圖上各嶺回歸系數(shù)的嶺估計(jì)基本穩(wěn)定，且符號合理，殘差平方和增加不明顯。
運(yùn)用dps程序，得到不同嶺參數(shù)下各自變量的嶺回歸系數(shù)，見下表。
k |
x1 |
x2 |
x3 |
x4 |
x5 |
x6 |
x7 |
x8 |
x9 |
x10 |
0.1 |
-0.0073 |
0.1224 |
0.2154 |
0.1822 |
0.1920 |
0.2877 |
0.1551 |
-0.0356 |
-0.0867 |
-0.0013 |
0.2 |
0.0104 |
0.1554 |
0.1763 |
0.1933 |
0.1671 |
0.2592 |
0.1349 |
-0.0260 |
-0.0893 |
-0.0075 |
0.3 |
0.0215 |
0.1641 |
0.1589 |
0.1938 |
0.1557 |
0.2429 |
0.1216 |
-0.0226 |
-0.0932 |
-0.0124 |
0.4 |
0.0291 |
0.1665 |
0.1483 |
0.1915 |
0.1484 |
0.2311 |
0.1114 |
-0.0204 |
-0.0960 |
-0.0156 |
0.5 |
0.0346 |
0.1663 |
0.1408 |
0.1884 |
0.1430 |
0.2217 |
0.1031 |
-0.0187 |
-0.0979 |
-0.0176 |
0.6 |
0.0387 |
0.1650 |
0.1350 |
0.1849 |
0.1386 |
0.2138 |
0.0962 |
-0.0171 |
-0.0990 |
-0.0189 |
0.7 |
0.0418 |
0.1632 |
0.1303 |
0.1814 |
0.1349 |
0.2069 |
0.0902 |
-0.0157 |
-0.0996 |
-0.0196 |
0.8 |
0.0443 |
0.1611 |
0.1264 |
0.1779 |
0.1317 |
0.2007 |
0.0850 |
-0.0144 |
-0.0998 |
-0.0199 |
0.9 |
0.0462 |
0.1588 |
0.1230 |
0.1744 |
0.1288 |
0.1950 |
0.0804 |
-0.0131 |
-0.0998 |
-0.0200 |
1.0 |
0.0477 |
0.1564 |
0.1200 |
0.1711 |
0.1262 |
0.1899 |
0.0762 |
-0.0119 |
-0.0995 |
-0.0199 |
對影響住房價(jià)格的10個變量做嶺跡分析，嶺跡圖見上面。可以看出，嶺跡圖基本穩(wěn)定。根據(jù)嶺回歸自變量選擇原則，去掉回歸系數(shù)很小且震動趨于零的商品住宅竣工面積、商品住宅銷售面積，剔除這兩個變量后再作嶺跡圖，圖見下面。
從上面嶺跡圖可以看出，k＝0.2后，各變量的回歸系數(shù)符號開始穩(wěn)定，且系數(shù)大小也開始穩(wěn)定，因此，選取k=0.2，計(jì)算此時(shí)的嶺回歸估計(jì)結(jié)果為：調(diào)整相關(guān)系數(shù)r′=0.96，f=16.93，顯著性水平為0.02，模型整體擬合效果不錯，此時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化嶺回歸方程為：
y=0.00065x1+0.1557x2+0.1603x3+0.1962x4+0.1589x5+0.2709x6+0.1440x7-0.0902x9
模型影響效果分析：從上面回歸方程的系數(shù)知道，影響深圳市住房價(jià)格的因素可以分兩類，一類是正的影響；一類是負(fù)的影響。除了住宅出讓土地面積一個指標(biāo)與住房交易價(jià)格呈負(fù)相關(guān)外，其余7個指標(biāo)均對深圳市住房價(jià)格起正影響。
模型影響程度分析: 由于嶺回歸方程的回歸系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)化的，其值大小是具有可比性的，而且從回歸系數(shù)的大小可以直接反映出其影響程度大小。因此，可以推出各影響因素對深圳市住房價(jià)格的影響程度分別為：住宅地價(jià)指數(shù)＞中長期貸款＞房地產(chǎn)開發(fā)投資＞年末常住人口指數(shù)＞gdp＞利率＞住宅出讓土地面積＞居民可支配收入。
模型具體數(shù)值分析: 根據(jù)上述方程可以得出，住宅地價(jià)指數(shù)每上升1個百分點(diǎn)，住房銷售均價(jià)就上升0.2709個百分點(diǎn)；中長期貸款每增加1元，住房銷售均價(jià)就增加0.1962元；房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1元，住房銷售均價(jià)就增加0.1603元；年末常住人口指數(shù)每上升1個百分點(diǎn)，住房銷售均價(jià)就上升0.1589個百分點(diǎn)。同樣，根據(jù)上述方程可以得出，可以得出其他影響因素對房價(jià)的影響大小。
從嶺回歸分析結(jié)果看出，影響住宅價(jià)格主要因素有住宅地價(jià)指數(shù)、中長期貸款、房地產(chǎn)開發(fā)投資、年末常住人口、gdp、利率等，而人均可支配收入、商品住宅竣工面積、商品住宅銷售面積對住房價(jià)格的影響非常小。
1、寬松的貨幣政策為房價(jià)上漲提供了強(qiáng)有力的支撐作用
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，無論房地產(chǎn)開發(fā)或是房地產(chǎn)置業(yè)環(huán)節(jié)中，都需要大量的資金作為保障，而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源渠道較為單一，主要依靠銀行信貸，因此，我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與寬松的貨幣政策是密不可分的。另外，無論從國際還是國內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)看，對于房地產(chǎn)貸款的抑制肯定能對房價(jià)的上漲產(chǎn)生巨大影響。這也是市場對房地產(chǎn)信貸政策異常敏感的原因。
2008年11月，在金融危機(jī)的背景條件下，國務(wù)院推出了一系列的房地產(chǎn)救市政策，導(dǎo)致2009年我國70個大中城市房價(jià)再現(xiàn)了2007年的瘋狂漲勢。與2009年年初相比，多數(shù)一線城市到年底出現(xiàn)了50%以上的上漲，深圳甚至達(dá)到80%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年前11個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行信貸資金超過1.6萬億元，比2008年同期增長60%以上。2009年全國近10萬億元的銀行新增貸款中，約六分之一流入到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
2、地價(jià)上漲是導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因
盡管關(guān)于房價(jià)與地價(jià)的辨證關(guān)系，業(yè)界一直存在不同的看法。有的認(rèn)為：地價(jià)不是決定房價(jià)的主要因素，地價(jià)上漲不一定導(dǎo)致房價(jià)上漲；有的認(rèn)為：地價(jià)與房價(jià)有本質(zhì)的聯(lián)系，地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分，地價(jià)上漲會帶動房價(jià)的上漲。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)市場供需狀況才是影響房價(jià)的決定性因素；但是，從生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論看，地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，作為理性經(jīng)濟(jì)人，在房價(jià)定價(jià)過程中，一定會考慮地價(jià)對房價(jià)的貢獻(xiàn)因素。
盡管房價(jià)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、開發(fā)商的房屋開發(fā)成本和對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期及消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好和預(yù)期等多種因素的影響，但是，地價(jià)與房價(jià)有著千絲萬縷的聯(lián)系，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。
從本次對深圳市地價(jià)與房價(jià)關(guān)系研究結(jié)果看，不論是單因素分析還是多因素分析，地價(jià)與房價(jià)均存在高度相關(guān)關(guān)系。
3、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化是引起房價(jià)上漲的外部原因
從本次分析結(jié)果來看，gdp、人口等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都與房價(jià)變化有較強(qiáng)的相關(guān)性，對于這點(diǎn)我們不難理解。經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定會帶動房價(jià)的上漲，這都很容易理解，目前問題是房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。人口的增加一定會帶來住房需求的增加，深圳作為一個外來人口為主的城市，人口增加對住房剛性需求的帶動是非常明顯的，這也是近幾年深圳房價(jià)居高不下的重要原因。
