一、房地產(chǎn)政策回顧
2015年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，國(guó)際貿(mào)易下降，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。我國(guó)處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛互相交織。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央在年初九下調(diào)全年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)至7%左右，并啟動(dòng)一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)改革的措施，出臺(tái)了“一帶一路”工作方案，推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的建立以及財(cái)稅改革的步伐，謀求經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。下半年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，相關(guān)措施持續(xù)，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。
房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定牽涉到經(jīng)濟(jì)大局以及金融風(fēng)險(xiǎn)局勢(shì)。2015年政府對(duì)該行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)積極，兩會(huì)明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施政，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺(tái)“330新政”，通過(guò)降低首付和減免營(yíng)業(yè)稅等措施，降低了改善型買(mǎi)家的入市門(mén)檻。年內(nèi)五次降息降準(zhǔn)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充裕的流動(dòng)性，房地產(chǎn)得益于此，出現(xiàn)了較大面積的復(fù)蘇。
2015年，各地加大了“去庫(kù)存”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度，出臺(tái)了諸如回購(gòu)商品房，減免行業(yè)契稅，降低公積金貸款門(mén)檻等政策。對(duì)比年初及年末的70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市達(dá)半數(shù)以上，但仍有27個(gè)城市保持下跌狀態(tài)，全國(guó)房地產(chǎn)分化趨勢(shì)延續(xù)。因此，至年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍喊話各地消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2016年，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都有一定影響，地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)寬松，各方協(xié)力激活需求。
河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房公積金、入戶政策等方面響應(yīng)國(guó)家政策，作出新的政策規(guī)定，起到了刺激樓市消費(fèi)的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房財(cái)政補(bǔ)貼資金管理辦法》對(duì)個(gè)人購(gòu)房可獲得財(cái)政補(bǔ)貼5000元，并對(duì)補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象、如何申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼、補(bǔ)貼發(fā)放流程等內(nèi)容作了詳細(xì)的說(shuō)明。此外，在市住建局和市房管局的指導(dǎo)下，于五月份和六月份舉辦兩次房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，通過(guò)房企讓利及新出臺(tái)的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼等新政，有效刺激本地房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，實(shí)際實(shí)施中，一線城市的支持政策實(shí)際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產(chǎn)政策不同。河源市2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看來(lái)，市場(chǎng)總供給大于總需求，房源充足，需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降。具體情況如下：
（一）2015年度河源土地市場(chǎng)分析
1、土地供應(yīng)情況
2015年河源市源城區(qū)共有27宗土地掛牌出讓?zhuān)c去年全年的86宗對(duì)比，下降69%?？傆玫孛娣e為795,425㎡，與2014年總用地面積3,269,988相比，下降76%。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，與2014年基本一致，主要以住宅（含商?。?、工業(yè)用地供應(yīng)為主，其中住宅（含商?。┯玫?span lang="EN-US">12宗，工業(yè)用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。
2015年度土地供應(yīng)（用地性質(zhì)面積比較）
2、土地成交情況
2015年河源市源城區(qū)共成交（出讓?zhuān)┩恋?span lang="EN-US">15宗，與2014年的47宗對(duì)比下降68%?？傆玫孛娣e573,391㎡，與2014年全年2,456,103㎡對(duì)比，下降77%。
在土地成交結(jié)構(gòu)上，2015年以住宅（含商?。┯玫睾凸I(yè)用地為主，分別成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。
2015年度出讓土地成交（用地性質(zhì)面積比較）
值得注意的是，2015年土地供應(yīng)及土地成交較2014年出現(xiàn)大幅下降、房企拿地?zé)崆椴桓?，與國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)下行，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及年初“鴻大城破產(chǎn)”事件所以引起的連鎖反應(yīng)息息相關(guān)。
2015年土地供應(yīng)量大幅下降，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，政府通過(guò)控制供應(yīng)量以調(diào)整供需關(guān)系，穩(wěn)定樓價(jià)。2015年度出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，供大于求，產(chǎn)品滯銷(xiāo)，另外市場(chǎng)目前以自用型、改善型消費(fèi)為主，投資性消費(fèi)減少，市場(chǎng)總體需求下降，存量大價(jià)格低，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆椴桓摺?span lang="EN-US">
通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地?zé)崆楦邼q，市場(chǎng)看好，但進(jìn)入2014年末以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下跌。若出讓土地根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行定價(jià)，將導(dǎo)致市場(chǎng)現(xiàn)有土地的價(jià)值下降，甚至可能引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)，對(duì)比2014年，2015年度土地價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調(diào)控市場(chǎng)的行為，實(shí)質(zhì)上目前的地價(jià)應(yīng)低于2014年的地價(jià)水平。
由于土地價(jià)格下行空間有限，根據(jù)成本與利潤(rùn)的關(guān)系，中小戶型等中低價(jià)位商品住宅的樓價(jià)下行的空間也有限。所以，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀不景氣，但是預(yù)計(jì)2016年度中小戶型商品房的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。由于現(xiàn)在河源市經(jīng)濟(jì)不景氣、考慮“鴻大城破產(chǎn)事件”的連鎖反應(yīng)對(duì)河源整體經(jīng)濟(jì)的影響，大戶型商品住宅、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓等具有投資性質(zhì)的商品房的市場(chǎng)需求將持續(xù)低迷，價(jià)格下降空間較大。
（二）2015年度河源商品房市場(chǎng)分析
1、供應(yīng)情況
2015年度市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積134.12萬(wàn)m2，同比下降44.27%，新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積115.2萬(wàn)m2，同比下降41.15%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)9228套，同比下降43.63%。主要在售項(xiàng)目有：中心壹號(hào)教育城、東江灣、寶豪·御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂(lè)花園、長(zhǎng)鴻大廈、河源市商業(yè)中心、華南城十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城等。
2、銷(xiāo)售情況
（1）新建商品房銷(xiāo)售情況
（銷(xiāo)售套數(shù)對(duì)比圖）
2015年度市區(qū)新建商品房供應(yīng)量大幅下降，據(jù)分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新開(kāi)工面積下降，二是存量房滯銷(xiāo)，房企減緩在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。2015年的新建商品房銷(xiāo)售量卻創(chuàng)了歷史新高，據(jù)分析主要原因有以下方面，一是房企各類(lèi)“給力”的促銷(xiāo)活動(dòng)，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車(chē)位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費(fèi)”，二是政策寬松，如營(yíng)業(yè)稅的減免、公積金申請(qǐng)門(mén)檻降低、放寬入戶政策等，三是年內(nèi)五次“降息降準(zhǔn)”，有效減輕購(gòu)房者的資金壓力和還貸壓力，對(duì)消費(fèi)需求有一定促進(jìn)作用。
（2）二手房銷(xiāo)售情況
（銷(xiāo)售面積對(duì)比圖）
（銷(xiāo)售套數(shù)對(duì)比圖）
2015年度市區(qū)二手房交易面積53.18萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)22.11%，交易套數(shù)3907套，同比增長(zhǎng)36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長(zhǎng)27.62%。
據(jù)分析，二手房銷(xiāo)量增長(zhǎng)，一是由于“鴻大城破產(chǎn)事件”引發(fā)的連鎖反應(yīng)、私人借貸、股市虧本等問(wèn)題，導(dǎo)致一定數(shù)量的因資金緊缺、資產(chǎn)變賣(mài)而產(chǎn)生的筍盤(pán)、和待處置抵押商品房低價(jià)流入市場(chǎng)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，產(chǎn)品滯銷(xiāo)，價(jià)格下降，令剛性需求群體選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)入市。
3、房?jī)r(jià)情況
2015年度市區(qū)商品房均價(jià)5350元/m2 ，同比下降5.39%，其中商品住房均價(jià)4931元/m2， 同比下降2.62%。
具體房?jī)r(jià)分布：3000-4000元，占18%；4000-5000元，占50%；5000-6000元，占22%。
2015年度商品住宅的均價(jià)下降2.62%，但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤(pán)，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價(jià)拉高了一個(gè)“水位”，另外，各樓盤(pán)舉辦了如“零首期”、“送家電”、“送車(chē)位”等促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)行變相降價(jià)，所以，商品住宅的均價(jià)實(shí)際下降應(yīng)超過(guò)2.62%，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，實(shí)際下降幅度應(yīng)為7~10%；商品房（含商品住宅、商鋪、寫(xiě)字樓）的均價(jià)同比下降5.39%，而商品房的重要組成部分商品住宅（面積大、數(shù)量多）的均價(jià)僅下降2.62%，由此可見(jiàn)商品房的另外的組成部分商鋪、寫(xiě)字樓等的下降幅度將大于5.39%，其下降幅度應(yīng)達(dá)到10%以上。
4、 戶型結(jié)構(gòu)
（1）以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占44%；120-144 m2占28%；144 m2以上占17%；別墅及復(fù)式住房占1%。
（2）以戶型結(jié)構(gòu)劃分：3房占55%；4房占28%；4房以上（不含4房）僅占6%。
（3）以購(gòu)房對(duì)象劃分：本市區(qū)占21%；縣區(qū)占41%；外市（含港澳臺(tái)）占38%。
通過(guò)以上數(shù)據(jù)，90-120平方米的戶型占44%，三房的戶型占55%，由此可見(jiàn)中小戶型是商品房銷(xiāo)售的主力軍，也驗(yàn)證了投資市場(chǎng)為輔，剛需市場(chǎng)為主的市場(chǎng)格局。
三、2016房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
央行2015年5次降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿；降低小業(yè)主貸款利息，降低購(gòu)房成本，拉低入市門(mén)檻。降準(zhǔn)則增加流動(dòng)資金，另銀行“有錢(qián)可貸”，減輕購(gòu)房者資金壓力。
2015年末的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出要“消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，預(yù)計(jì)2016年政策寬松環(huán)境得到延續(xù)。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進(jìn)入低利率的時(shí)代；公積金調(diào)整政策將在明年得到更全面鋪開(kāi)；同時(shí)“二孩政策”全面實(shí)施。以上各項(xiàng)新政的實(shí)施，都將成為買(mǎi)家購(gòu)房換房的契機(jī)。
河源方面，由于2014年度房企大量拿地，政府出于社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，會(huì)調(diào)整出讓土地的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)出讓土地供應(yīng)量仍會(huì)保持一個(gè)較低的水平，同時(shí)出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，新供應(yīng)的出讓土地價(jià)格亦會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，下行空間有限。
商品住宅方面，由于2015年度房企大力促銷(xiāo)、購(gòu)房政策寬松、央行五次“降息降準(zhǔn)”，令觀望樓市的剛需型、改善型買(mǎi)家選擇入市，導(dǎo)致2015年度新建商品房銷(xiāo)售量創(chuàng)下歷史新高，2016年，由于土地價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價(jià)格預(yù)測(cè)穩(wěn)定為主，下降空間有限。由于整體經(jīng)濟(jì)不景氣，二三四線城市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致商鋪、寫(xiě)字樓、別墅、大戶型高檔住宅等難銷(xiāo)售，空置率大、資金回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，預(yù)測(cè)在2016年該類(lèi)物業(yè)“有價(jià)無(wú)市”的局面將持續(xù)，銷(xiāo)售難度較大，價(jià)格下行空間較大。
