摘要：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是土地評(píng)估中常用的方法之一，該方法中確定待估土地未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的方案、規(guī)模、風(fēng)格等是評(píng)估的假設(shè)前提條件，在工作中較多遇到的是已幾通一平的待開(kāi)發(fā)土地。本文針對(duì)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地評(píng)估，評(píng)估時(shí)對(duì)已開(kāi)發(fā)的部分土地和未開(kāi)發(fā)的部分土地分別確定其開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)計(jì)算，以求取該土地價(jià)值。
關(guān)鍵詞：已建部分房地產(chǎn) 土地估價(jià) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
一、引言
在實(shí)際評(píng)估工作中，我們常常遇到這樣的情況：某一土地按規(guī)劃進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，當(dāng)一期工程建設(shè)基本完成，而此時(shí)還未辦理一期物業(yè)的房地產(chǎn)證時(shí)，需要我們?cè)u(píng)估該土地的土地使用權(quán)價(jià)值。此類土地的評(píng)估與通常的純土地評(píng)估有所不同，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為①土地上部分已建有基本完工的物業(yè)，部分為空地；②已基本完工的物業(yè)由于未辦理房地產(chǎn)證，故其所占土地面積尚未知，但可收集到地上建筑物的相關(guān)報(bào)建資料；③所評(píng)估之土地不可分割對(duì)待?；谝陨咸攸c(diǎn)，對(duì)于此類土地的評(píng)估最常用的方法是假設(shè)開(kāi)發(fā)法，另外則可視情況采用諸如基準(zhǔn)地價(jià)法、市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法，根據(jù)兩種不同方法所評(píng)估的結(jié)果綜合確定土地的最終價(jià)值。
二、評(píng)估案例
深圳××公司現(xiàn)有一塊位于福田區(qū)深南路 B3×× － ×× 號(hào)土地，該土地土地使用權(quán)年限為 50 年，剩余使用年限 43.3 年，土地面積 21 ， 662.7 平方米，土地用途為商業(yè)、辦公及賓館，土地已領(lǐng)有土地之房地產(chǎn)證。根據(jù)該土地之土地使用權(quán)出讓合同書(shū)，土地容積率為 9 ，建筑覆蓋率＜ 40 ％，規(guī)劃計(jì)入容積率總建筑面積 195000 平方米，其中商業(yè)為 25% ，辦公為 40% ，賓館為 25% ，單身公寓為 10% ，即土地可建筑商業(yè)（含賓館）面積為 97500 平方米，辦公面積為 78000 平方米，住宅面積 9500 平方米，建筑層數(shù)為高層或超高層。于評(píng)估時(shí)日該土地土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)土地外五通一平、土地內(nèi)場(chǎng)地平整，且土地東部地上已建有一棟待竣工驗(yàn)收的 53 層高之 ×× 大廈，土地西部地上建有一些臨時(shí)建筑物，現(xiàn)需評(píng)估該 B3×× － ×× 號(hào)土地之土地使用權(quán)價(jià)值。
三、評(píng)估思路及計(jì)算過(guò)程
（一）評(píng)估思路
根據(jù)土地估價(jià)原則及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目的自身特點(diǎn)。由于委估土地位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，受深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系的覆蓋，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（該方法之評(píng)估具體過(guò)程略），同時(shí)由于委估宗地為商業(yè)、辦公性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，具有預(yù)期開(kāi)發(fā)收益，又可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)計(jì)算，其思路如下：
根據(jù)委托方提供的《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)報(bào)建資料顯示，位于土地東部已建成待竣工驗(yàn)收之××大廈的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：總建筑面積 93 ， 300 平方米，其中商業(yè)占 18% 、建筑面積為 16 ， 794 平方米，辦公占 82% 、建筑面積為 76 ， 506 平方米， ×× 大廈建筑樓層共 53 層。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)了解，位于土地西部之臨時(shí)建筑物為建設(shè)單位施工用房，待 ×× 大廈建成交付使用后即自行拆除。
根據(jù)所掌握的資料，考慮到該土地上東部之××大廈已基本建成，其相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)深圳市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)并已實(shí)施，因此在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)分兩步計(jì)算。第一步，先計(jì)算已建成之××大廈所占土地使用權(quán)價(jià)值，其相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)采用經(jīng)深圳市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)資料所載指標(biāo)；第二步，計(jì)算剩余之土地使用權(quán)價(jià)值，其相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)用土地整體的用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)減去××大廈已使用的用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)所剩余的有關(guān)用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)以求取剩余部分土地的土地使用權(quán)價(jià)值。將上二步所求之值相加即可得該土地之土地使用權(quán)價(jià)值。
（二）計(jì)算過(guò)程
Ⅰ、土地東部之××大廈所占土地之使用權(quán)價(jià)值
由于土地東部之用地上已建成××大廈，其用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按深圳市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)的指標(biāo)執(zhí)行，具體如下：總建筑面積為 93 ， 300 平方米、樓高 53 層的超高層建筑物；其中商業(yè)建筑面積： 16794 平方米；辦公建筑面積： 76506 平方米。該東部 ×× 大廈所占土地之使用權(quán)價(jià)值求取如下：
首先計(jì)算土地預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，通過(guò)對(duì)相同地段相似物業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目竣工后的商業(yè)、辦公銷售均價(jià)，以此確定項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值為 928,35,000 元；其次，計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本，房屋開(kāi)發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)土方、基礎(chǔ)工程、主體工程、水電安裝、消防工程、通訊、煤氣、電梯、內(nèi)外裝修、室外配套等項(xiàng)目，根據(jù)《深圳市建筑工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目為超高層的建設(shè)規(guī)模確定其開(kāi)發(fā)成本為 420,223,200 元，再次，分別計(jì)算開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目所需同發(fā)生的管理費(fèi)用為 25,213,392 元；項(xiàng)目投資利息為 0.189 地價(jià) +40,272,065 元；投資利潤(rùn)為 0.2 地價(jià) +89,087,318 元；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后銷售所需的有關(guān)廣告代理費(fèi)用及稅金為 76,587,638 元，最后依據(jù)地價(jià)計(jì)算公司：地價(jià) = 預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值 - 房屋開(kāi)發(fā)成本 - 管理費(fèi)用 - 利息 - 利潤(rùn) - 銷售稅費(fèi)，即可求得宗地東部地塊的土地價(jià)值為 199,389,048 元。
Ⅱ、土地西部所剩余土地之使用權(quán)價(jià)值
由前述分析可知，該宗地土地西部的用地指標(biāo)應(yīng)為總用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)減去東部××大廈所占用的用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后所剩余部分，具體指標(biāo)為商業(yè)建筑面積 80706 平方米（其中包含賓館面積）；辦公建筑面積 1494 平方米；單身公寓建筑面積 19500 平方米，即西部土地規(guī)劃總建筑面積為 101700 平方米。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察，我們發(fā)現(xiàn)一期 ×× 大廈的占地面積接近占整個(gè)土地面積的一半，同時(shí)西部所剩余土地的總建設(shè)面積也僅比 ×× 大廈的建設(shè)面積約多 10 ％，其用途為商業(yè)（含賓館）、住宅和辦公，可確定東、西兩部分土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大體相當(dāng)，根據(jù)最高最佳使用原則，結(jié)合物業(yè)用途、規(guī)模等因素，確定西部所剩余土地未來(lái)建成與東部 ×× 大廈相當(dāng)?shù)某邔咏ㄖ餅樽罴?，兩座建筑物外型相近，結(jié)構(gòu)相同，東西遙相呼應(yīng)，建成后將成為深圳市的又一城市景觀。
根據(jù)分析所確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，可分別計(jì)算出西部土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值為 1,119,165,000 元；房屋開(kāi)發(fā)成本為 477,361,800 元；項(xiàng)目管理費(fèi)用為 28,641,708 元；投資利息為 0.414 地價(jià) +45,747,939 元；投資利潤(rùn)為 0.2 地價(jià) +101,200,702 元；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后銷售所需的有關(guān)廣告代理費(fèi)用及稅金為 92,331,113 元，由此可得西部剩余土地價(jià)值為 231,649,156 元。
Ⅲ、 B3×× － ×× 號(hào)土地之土地使用權(quán)價(jià)值
B3×× － ×× 號(hào)土地由東、西兩部分地塊組成，其總地價(jià)為兩部分地價(jià)之和，即：
B3×× － ×× 號(hào)土地總地價(jià)＝東部地塊地價(jià)＋西部地塊地價(jià)
＝ 199,389,048 ＋ 231,649,156
＝ 431,038,204 元
四、案例分析
本評(píng)估案例主要涉及到同一宗土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，當(dāng)一期工程建設(shè)基本完成，二期工程尚未開(kāi)工的情況下，評(píng)估該宗地的土地使用權(quán)價(jià)值。對(duì)于此類情況的土地評(píng)估，我們不能簡(jiǎn)單地運(yùn)用整塊宗地的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)測(cè)算，而應(yīng)在了解該宗地規(guī)劃指標(biāo)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)收集已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)報(bào)建資料，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等，用于確定已在建項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)及其合法性，以便在后續(xù)計(jì)算中加以引用。
具體計(jì)算時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所占土地部分的價(jià)值及未開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值，二者之和即為該委估宗地的價(jià)值。當(dāng)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估已建項(xiàng)目的土地價(jià)值時(shí)，其規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)引用項(xiàng)目報(bào)建資料上所記載的數(shù)據(jù)；而對(duì)于未開(kāi)發(fā)土地價(jià)值的計(jì)算，其計(jì)算指標(biāo)應(yīng)為整塊宗地的規(guī)劃指標(biāo)減去已建項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，再對(duì)該余額指標(biāo)進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)，以求取其土地價(jià)值。
五、評(píng)估應(yīng)注意事項(xiàng)
對(duì)于該類分期開(kāi)發(fā)之土地，在評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)注意如下幾點(diǎn)：
1 、由于土地為分期開(kāi)發(fā)，對(duì)于取得政府規(guī)劃部門的批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)方案的部分土地，應(yīng)按已批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案進(jìn)行測(cè)算，求出該部分土地價(jià)值；對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)的部分土地，可根據(jù)剩余部分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在規(guī)劃許可的前提下按最高最佳開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行測(cè)算，以求出剩余部分的土地價(jià)值；
2 、對(duì)未開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考慮前期已開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)模、間距、風(fēng)格、造型、用途等方面的設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，后期開(kāi)發(fā)建設(shè)需與前期建設(shè)項(xiàng)目在上述方面相適應(yīng)，并受到一定的影響和限制；
3 、由于土地不可分割，因此將上述分別計(jì)算所得出的兩部分土地價(jià)值相加之和即該土地的總地價(jià)，再分別求出土地之地面地價(jià)和樓面地價(jià)；
4 、由于土地分期開(kāi)發(fā)，在計(jì)算第二期投資利息時(shí)，對(duì)于土地的計(jì)息周期還應(yīng)加上前一期的開(kāi)發(fā)周期，而建設(shè)資金的計(jì)息周期仍按其建設(shè)期的一半取值。
