深圳市商業(yè)房地產市場較為熱鬧，新推出的商業(yè)樓盤中，不少房地產開發(fā)商以返租回報的銷售方式來吸引置業(yè)者的關注，開發(fā)商通常承諾的返租回報率高達 7-10% ，返租期一般為 3-10 年，有的甚至為 15 年。據了解采用這種銷售方式的樓盤，一般具有以下一些特點：
1 、該類項目多數為多層的商業(yè)裙樓，且位置一般或較偏，商業(yè)銷售有一定的困難；對于一些位置較好的商業(yè)項目，也由于周邊商業(yè)競爭激烈，正常情況銷售不暢，而改用這種銷售方式以利促銷；
2 、該類項目除一些位置較好的純商業(yè)樓盤采取分割成小商鋪直接出租外，一般商業(yè)裙樓為吸引人氣，均引入大型商家如百佳、沃爾瑪等入駐，并簽定長期經營合同，以帶動整體商業(yè)氣氛，通過大肆宣傳來提高置業(yè)者對項目的信心，有的則將項目整體直接出租給一至二家大型商家經營；
3 、該類項目通常提供 7% 以上的返租回報率，有的高達 10% ；而返租期短的有 3 年，長的一般為 10 年左右，有的甚至達 15 年，以較長年期的返租計劃，來吸引置業(yè)者；
4 、該類項目在銷售宣傳時，通常列舉一個典型商鋪，以此為例進行諸如租金水平、返租金額、銀行按揭、首期款、月供、未來每月收益及累計總收益等的測算，用所計算的收益情況來打動置業(yè)者投資購鋪。
在對該類幾個典型在售項目的調查基礎上，通過計算、分析，發(fā)現(xiàn)該類項目表面上看收益很高，但其中隱含著很多的不確定性、不規(guī)范性的問題、漏洞及風險，值得廣大置業(yè)者及按揭貸款銀行注意：
1 、根據建設部 88 號令《商品房銷售管理辦法》第十一條，明令禁止商品房銷售包、返租行為，因此該類銷售行為不受法律保護，一旦出現(xiàn)糾紛，置業(yè)者因利益得不到保障而極有可能斷供，從而影響銀行利益。
2 、該類項目在銷售時，其銷售價格普遍較同區(qū)域類似項目的銷售價格偏高，存在價格風險。經統(tǒng)計，有返租的樓盤與無返租的樓盤相比，在同等條件下，有返租樓盤的銷售價格一般高出無返租樓盤的銷售價格的 10-30% 左右，個別高達 50% ，且價格偏高較多的均為有一次性返租的項目，所返租的金額實際上是 “ 羊毛出在羊身上 ” ，用的是買家自己的錢，扣除一次性返租金額后的實際商鋪銷售價格也往往相當于或略高于正常平均價格水平。
3 、為達到承諾的返租回報率，開發(fā)商對外宣傳項目的租金水平很高，對于純商業(yè)項目來說，由于其位于一定的商圈范圍，通過開發(fā)商的招商可達到一定的出租率及租金水平，但能否達到所宣傳的租金水平還是個問題；而對于位置一般的商業(yè)裙樓項目，開發(fā)商都會引進大型商家入駐以增加商業(yè)氣氛，并以此進行重點宣傳。由于大型商家的入駐而帶動整個項目的商業(yè)運營，從而提高項目的租金水平，以彌補大型商家較低的租金，但由于大型商家一般占用面積較大，僅靠用其它較高的租金來拉平較低的租金還遠不能達到開發(fā)商所承諾的回報率，更有一些項目開發(fā)商整體出租給一至二個大型商家承包經營，那么所承諾的高水平回報率就只能靠開發(fā)商利用所銷售該商業(yè)項目的資金進行其它投資收益來彌補了，而開發(fā)商能否做到這一點就不得而知了。另外，大型商家能否一直在該項目經營十年至十五年之久也存在風險，一旦商家在經營數年后就撤離將會直接影響項目后續(xù)的出租率及租金水平。因此對開發(fā)商所宣傳的高水平租金，存在一定的價格欺詐，也存在較在較大的風險。
4 、對于未來的承諾回報率及出租租金水平，發(fā)展商也僅能是口頭上的保證，無法提供實質保證內容；
5 、返租合同內容也存在風險，目前與置業(yè)者所簽定的返租合同有一些過于簡單并且存在較多的漏洞，如有的合同中對甲、乙方的權利、義務規(guī)定太籠統(tǒng)，且無違約條款的規(guī)定；有的合同對未來的返租價格故意模棱兩可，謂之幫置業(yè)者出租，因此該合同不規(guī)范，將來容易引起糾紛；另外也有一些開發(fā)商在簽定返租合同時，用的是另外成立的一家經營公司的名義，而一旦出現(xiàn)問題，就與開發(fā)商無關了。
6 、對外宣傳商鋪收益時，開發(fā)商常常用一個典型的商鋪為例進行有關收益的測算，以顯示該商鋪實際投資小、未來收益高。經分析其測算過程，發(fā)現(xiàn)其測算過程中存在一定的價格擴大和欺詐行為，如：未來租金確定過高、只強調大型商業(yè)的引入，而回避可能存在的經營風險、租金補貼，未提及業(yè)主應交的月供、未來收益不計算資金的時間價值等等，使商鋪收益看起來很高。通過對多個商鋪的收益進行分析，其實際收益率均低于開發(fā)商所宣傳的水平。
7 、對于帶一次性返租的項目如返租率為 10% ，一次性返租三年，實際上相當于對商鋪的銷售價格打七折，而銀行對商鋪一般提供六成按揭，因此置業(yè)者只需付約一成的首期，若開發(fā)商提出一次性返租四年，則置業(yè)者就可實現(xiàn) 0 首期購商鋪了。眾所周知目前 0 首期置業(yè)是國家明令禁止的，而開發(fā)商通過提高商鋪的銷售價格將風險轉嫁給貸款銀行。
通過上述分析，該類返租商業(yè)項目屬于商業(yè)炒作行為較多，實際操作會存在較大的風險和潛在的糾紛，從而影響置業(yè)者和銀行的利益，因此對于該類項目的購買，消費者不能只偏聽開發(fā)商的宣傳，要保持冷靜的頭腦，多方分析、考察再做投資決定；對于銀行來說，對于此類項目的按揭貸款由于存在較大的風險，也應謹慎放貸。
