隨著住宅限購，有媒體報道指廣州有不少住宅市場的閑置資金將投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對于一些小投資客來說，小型的商鋪、商改住項(xiàng)目都是不錯的選擇，這些項(xiàng)目的開發(fā)商、投資者以及地產(chǎn)中介都忙著采用各種攻勢大力攬客。
小投資客青睞200~500萬小商鋪
“70萬買黃金地段商鋪”、“商鋪不限購，升值空間廣”……近期不少人都向記者反映，收到很多類似的地產(chǎn)中介推盤短信。和過去推各種新建住宅樓、郊區(qū)別墅不同，越來越多的地產(chǎn)中介公司開始以“不限購”的噱頭吸引買家關(guān)注商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
實(shí)際上，不少專營工商鋪的地產(chǎn)中介行都表示，目前從住宅市場轉(zhuǎn)過來的小投資客，一般都鎖定200萬到500萬左右的小商鋪較多。這一說法也得到不少行家的印證。此前合富置業(yè)市場部的梁燕明曾向媒體介紹，近期廣州商業(yè)地產(chǎn)成交中以商鋪成交尤其活躍，500萬元以內(nèi)的商鋪成交最為集中。
黃埔60萬元小區(qū)鋪和100萬元住宅租金持平
實(shí)際上，目前也有不少地產(chǎn)界人士建議從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投資客可以先從價格較平實(shí)的社區(qū)商鋪入手。但是記者發(fā)現(xiàn)，目前大部分社區(qū)商鋪的投資回報率僅在3厘(3%。)、4厘(4%。)左右。記者日前在黃埔區(qū)一個大型住宅小區(qū)實(shí)地走訪了幾間出售商鋪，相比起臨街商鋪五六萬到十幾二十萬每平米的單價，小區(qū)商鋪20000元/平米左右的單價會“平易近人”許多。記者看到一間20多平米的小區(qū)首層商鋪，總價僅60多萬元，每平米單價在25000元左右。商鋪月租金在2000元左右，與該小區(qū)80平米左右兩房的租金價格持平，“買個兩房要花100多萬元，肯定是買商鋪抵了”，帶記者去看鋪的地產(chǎn)中介劉先生如此說。據(jù)劉先生介紹，近期向他們咨詢社區(qū)商鋪的客戶也在增多，有些客人是認(rèn)定“一鋪養(yǎng)三代”準(zhǔn)備長期持有，有些則是認(rèn)為現(xiàn)在投資住宅有了障礙，商鋪投資前景看好，而該小區(qū)里的商鋪還處于“價格低位”，正好是入手的時機(jī)。“以前來買這里二手商鋪的多數(shù)是住小區(qū)里的業(yè)主，想要做點(diǎn)小生意，但現(xiàn)在外面的人也多了”，劉先生說。
珠江新城外地豪客或多過本地投資客
記者走訪了多家專做商鋪?zhàn)馐鄣牡禺a(chǎn)中介，他們都表示，在投資商鋪這一領(lǐng)域，現(xiàn)在外地豪客可能比本地投資客要多。在體育西路附近做商鋪?zhàn)馐鄣暮细恢脴I(yè)地產(chǎn)中介經(jīng)理張先生說，現(xiàn)在對外地人實(shí)行住宅限購，他們的投資選擇范圍更小了，“而且一些豪客本來就喜歡寫字樓、商鋪之類的”。他說，以前他所在地產(chǎn)公司代理銷售過一些新的寫字樓，有不少外地客人是三五成群甚至組團(tuán)來買。除此之外，一些小區(qū)商鋪近期也成為中介熱捧的“新星”。
在珠江新城，記著了解到，不少商鋪的叫價比去年同期要高出幾萬元/平米。在珠江新城做商鋪中介的陳先生說，珠江新城的商鋪漲勢從去年年中之后開始特別明顯，有些地段同類型商鋪去年業(yè)主的開價都低于20萬元/平米，而今年放出來的價格接近25萬元/平米。“主要原因是住宅市場那邊的投資者轉(zhuǎn)過來了，另外就是珠江新城整個環(huán)境在亞運(yùn)后變好了”，他說。
小北路寫字樓租售均低于住宅
在小北路附近的一處寫字樓，黃先生看中了一套120多平米的單位，“14000多元一方，總價才160多萬元，附近很多住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個價錢”。黃先生之前也了解過環(huán)市路一帶的一些住宅樓盤，發(fā)現(xiàn)位置較好的二手樓單價普遍超過20000元每平米。據(jù)他觀察，在環(huán)市路、東風(fēng)路一帶有幾年“年份”的寫字樓里，出租行情也不錯，有不少在火車站附近做生意的貿(mào)易公司或外地采購商在此開設(shè)辦公點(diǎn)，租金在每平米60元左右，“一個月的租金大概7000元左右”。而附近地段的一些小戶型住宅，不足30平米的一房單位租金都超過2500元，平均每平米租金達(dá)到80多元。黃先生認(rèn)為這樣的寫字樓租值不算高。
濱江東地產(chǎn)中介忙“掃鋪”
在濱江東路附近做地產(chǎn)中介三年多的胡小姐告訴記者，以前她幾乎沒有關(guān)注過附近的臨街商鋪，但最近開始不得不留意起這些商鋪的租售情況?！耙恍├峡腿藢ι啼伒脑儐柖让黠@高了”，她說，因?yàn)橐舱J(rèn)識不少專做“包租公”、“包租婆”的小投資客，幾年來買了不少中小戶型專門用來放租，有時一有類似戶型的住宅放出來，就會先給他們通風(fēng)報信。不過，現(xiàn)在這些熟客在聽到這樣的電話時不再感興趣，而是讓她幫忙留意一些便宜的商鋪。因此，胡小姐也開始逐間逐間商鋪去了解情況。
江南西旺鋪看多買少
在江南西路一家小地產(chǎn)中介公司，業(yè)務(wù)員小鄭說，他們平時都是做附近的樓房租售較多，但附近也有一些臨街小商鋪?！拔覀冋业瓯緛碇挥幸粋€人負(fù)責(zé)商鋪這塊，現(xiàn)在大家都跟他要資料”。他說，因?yàn)楦杏X近來咨詢商鋪的客人變多，不少同事也想分杯羹。不過，小鄭認(rèn)為，現(xiàn)在考慮買商鋪的客戶中，還是觀望居多，真正下手的少?！敖衔鬟@邊的店鋪確實(shí)不愁租，但賣得也貴”，他舉例說，附近有一處臨街商鋪不到20平米，原業(yè)主給出的單價接近10萬/平米，整個鋪頭的賣價近200萬。雖然這間鋪目前的租金在7000元左右，但不少客人看過之后，都有些猶疑，“他們剛從買住宅樓這邊轉(zhuǎn)過來，錢也不是說特別多，一看到這種單價還有點(diǎn)接受不了”。
天河、荔灣旺鋪售價漲一兩成
記者在白云區(qū)云山詩意、時代玫瑰以及珠江新城等多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)商鋪近期的售價升高不少。在白云區(qū)記者走訪了多個小區(qū)的社區(qū)商鋪，發(fā)現(xiàn)出售均價都在每平米55000~65000元左右。在時代玫瑰園，一個30平方米左右的臨小區(qū)內(nèi)路邊商鋪售價要130多萬元。而有附近的地產(chǎn)中介告訴記者，去年年中這類商鋪的售價在100萬元左右，“現(xiàn)在限購房子了，投資客只能買鋪，商鋪的行情都在看漲”。在其他一些傳統(tǒng)商業(yè)旺地如天河北、體育西及老城區(qū)荔灣等地，不少中介都表示商鋪的價格在近一年來提高了一兩成。個中原因，與住宅限購政策分不開。此前就有媒體引用業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，認(rèn)為目前廣州有七八成住宅市場資金在閑置，除了投入股市等其他投資渠道，不少資金都流入了商業(yè)地產(chǎn)，自然令商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)價格水漲船高。
買鋪有風(fēng)險專家吁認(rèn)清產(chǎn)權(quán)
記者了解到，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪的投資門檻至少都是兩三百萬元。被中介熱推的一些幾十萬元商鋪，往往是由一個投資客盤下的大店鋪分割出來的小型商鋪，這種分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的風(fēng)險較高，一般是一次性出售5年、10年左右的經(jīng)營權(quán)，而且多半地理位置一般。
首層商鋪與住宅同一房產(chǎn)證也限購
另外記者了解到，買小區(qū)商鋪也有一定投資風(fēng)險。想通過中介購入一處老城區(qū)小區(qū)商鋪的溫先生告訴記者，他過年前就開始在看鋪，本來看好了一處小區(qū)鋪，中介也強(qiáng)調(diào)這是商用物業(yè)。但后來他通過調(diào)查和咨詢了解到，這個位于住宅首層的商鋪并沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證，與整棟住宅樓是同一個房產(chǎn)證，性質(zhì)屬于住宅，在限購范圍內(nèi)。
投資分割式商鋪風(fēng)險大
房地產(chǎn)業(yè)資深專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，跟商鋪、寫字樓對比，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)公寓類產(chǎn)品(“商改住”)較受歡迎，因?yàn)楹笳弑壬啼?、寫字樓便宜?0000多元一平方米，面積不大，一般40平方米左右，100萬元左右就能成交，加上公寓類產(chǎn)品不限購，適合個人購買投資。
當(dāng)記者問到如果投資一些由一間大店鋪分割出來的小型商鋪的風(fēng)險如何，韓世同建議，發(fā)展商將綜合性商場分割成若干個小型商鋪，并將其部分以物業(yè)公司或商場經(jīng)營管理公司的名義，承諾投資者在一定年內(nèi)給予抽成等等的回報?？墒情_發(fā)商一旦賣出商鋪，就沒那么用心經(jīng)營了，管理也得不到保障。投資這種分割式商鋪風(fēng)險較大，要格外小心，目前有很多投資失敗的事例。
【同致誠評論】由于限購令的出臺，部分原打算投資住宅市場的資金不能進(jìn)入住宅市場，在物價快速上漲，通脹預(yù)期較高的情況下，市場上大量資金開始選擇新的投資途徑。此時，市場上辦公物業(yè)價格低于同地段住宅價格，而且出租情況相對穩(wěn)定，租金水平又高于住宅租金的情況下，辦公物業(yè)逐漸受到原住宅投資者的注意；另一方面，市場上一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，投資商鋪不僅為投資者帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，提供較為穩(wěn)定的高收益，同時商鋪本身隨著周邊配套的成熟，有具有較高的升值潛力。因此，在住宅市場投資受阻的投資者逐漸將眼光聚集到商業(yè)物業(yè)上，造成商業(yè)物業(yè)投資升溫，售價快速上漲的趨勢。
