一、總體情況
2016年1-11月，廣州新建寫字樓物業(yè)簽約面積達182.66萬平方米，與2015年1-11月簽約面積156.76萬平方米相比，同比增長16.52%。廣州市1-3季度GDP同比增長8.1%，固定資產(chǎn)投資同比增長13.1%。數(shù)據(jù)反映出廣州新建寫字樓簽約面積與固定資產(chǎn)投資增長的比率基本一致。
2016年廣州新建寫字樓面積增長較快主要得益于兩個新落成的項目，這兩個項目均于2016年第二季度投入使用，項目為麗豐中心（位于珠江新城片區(qū)）和僑鑫國際中心（位于越秀片區(qū)）。兩個新項目使廣州寫字樓市場新增面積約15萬平方米。
2016年1-11月，廣州市新建寫字樓簽約均價為18635元/平方米，與2015年1-11月簽約均價16068元/平方米相比，同比上漲15.98%。2016年1-11月廣州市新建寫字樓網(wǎng)上簽約各月均價詳見下圖所示：
預計2017年，廣州市甲級寫字樓均價將平穩(wěn)上漲，供應及需求將集中在珠江新城片區(qū)及琶洲片區(qū)，珠江新城片區(qū)的需求將集中在金融及專業(yè)服務業(yè)，琶洲片區(qū)則因其定位，持續(xù)吸引電商、IT行業(yè)及對外貿(mào)易行業(yè)。
二、分區(qū)情況
目前廣州市辦公物業(yè)主要集中分布于珠江新城、天河北、琶洲及越秀區(qū)這四個片區(qū)，其中珠江新城及天河北位處廣州城市中軸線，為廣州的中央商務區(qū)；琶洲片區(qū)為國際會展中心區(qū)，并依托會展業(yè)發(fā)展電商總部示范區(qū)；越秀區(qū)位處廣州市的舊城市中心，為廣州市的老CBD。
（一）珠江新城片區(qū)辦公物業(yè)市場情況
（1）珠江新城地理位置
珠江新城地處廣州市天河區(qū)，位于廣州城市中軸線上。東臨華南快速干線，南臨珠江水道，西臨廣州大道中，北臨黃埔大道西?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里。
（2）規(guī)劃定位
珠江新城規(guī)劃定位為CBD（Central Business District，中央商務區(qū)），CBD為城市中心的核心區(qū)，具有如下特征： （1）擁有高贏利水平的產(chǎn)業(yè)。以第三產(chǎn)業(yè)為主導，并逐漸替代位于中心區(qū)的工業(yè)制造業(yè)。（2）擁有商務空間的最高聚集度。C B D 內商務辦公建筑空間集約化，是城市內建筑空間、交通和就業(yè)崗位密度的峰值地區(qū)。（3）具有最高的交通可達性。C B D 占據(jù)了塊速道路網(wǎng)、公共交通系統(tǒng)、步行系統(tǒng)等交通報務最佳區(qū)域。（4）擁有最高的地價。峰值地價點往往是C B D 的核心區(qū)。（5）與城市的地理中心有關聯(lián)，有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀；對區(qū)域經(jīng)濟活動起控制作用。
珠江新城是廣州市21世紀城市中央商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區(qū)，推動國際文化交流與合作的基地。
珠江新城以冼村路為界，劃分為東西二區(qū)，西區(qū)以商務辦公為主要功能、與北部天河中心區(qū)內的商務辦公用地一同構成廣州市的新中央商務區(qū)（CBD），而東區(qū)以居住、康樂為主要功能。兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。
（4）珠江新城配套
珠江新城的配套設施主要為大型城市級公共市政配套，包括：廣州歌劇院、廣東省新博物館新館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮、廣州婦幼醫(yī)療保健中心、海心沙市民廣場、花城廣場、珠江公園，位置詳見下圖：
（5）珠江新城交通配套
APM
廣州珠江新城旅客自動輸送系統(tǒng)(APM) (全稱廣州市珠江新城核心區(qū)市政交通項目旅客自動輸送系統(tǒng)，原珠江新城集運系統(tǒng)) APM = Automated People Mover systems，旅客自動捷運系統(tǒng)，該系統(tǒng)也稱為自動導軌快捷運輸系統(tǒng)。 APM 是一種無人自動駕駛、立體交叉的大眾運輸系統(tǒng)。
APM與軌道交通線路形成快捷方便的連接，線路總長約3.94公里，全部采用地下線路，共設9座車站，由北往南分別為林和西站、體育中心南站、天河南站、黃埔大道站、婦兒中心站、花城大道站、歌劇院站、海心沙站、赤崗塔站。珠江新城地鐵站共3個，分別是珠江新城站、獵德站和潭村站。
（6）片區(qū)辦公物業(yè)租金狀況調查
（7）片區(qū)辦公物業(yè)銷售狀況調查
（8）典型物業(yè)
（9）未來辦公物業(yè)供應
珠江新城A4-3項目
2016年3月31日，廣州市國土房管局發(fā)布《2016年廣州市經(jīng)營性用地供地計劃》，闊別5年后，珠江新城A4-3地塊在本次供地計劃再次被重點推介。珠江新城A4-3地塊，位于華夏路與黃埔大道交界處，占地面積6580平，建筑面積為82906平，容積率14.38，用地性質為商服用地。該地塊地理位置十分優(yōu)越，西臨保利克洛維商業(yè)中心，南臨市婦幼保健院，東臨花城廣場商圈，是一塊稀缺少有的商業(yè)旺地。
珠江新城I5-5項目
珠江新城I5-5項目規(guī)劃修改正在市規(guī)劃局官網(wǎng)進行批前公示。據(jù)悉，該地塊是一宗爛尾近20年的地塊，占地面積13490平方米。位于廣州大橋東側，臨江大道以北，楊箕變電站南側，與二沙島隔江相望，地段優(yōu)越。
根據(jù)規(guī)劃調整，該地塊中的商業(yè)部分容積率從7.06加大至7.14，建筑面積由原來的93001平米增加至94107平米。
另外，用地性質有所改變。調整前，為商業(yè)金融業(yè)用地，即各類商業(yè)經(jīng)營活動及餐飲、旅館等服務業(yè)用地，金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等綜合性辦公用地。調整后，為商業(yè)兼容商務用地，即商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、旅館業(yè)和市場等用地。
（10）小結
2013年至2016年，近3年間，除A4-3地塊暫未出讓以外，珠江新城已無新用地出讓。且珠江新城寫字樓已迎來最后一波供應量高峰，預計將占廣州全市寫字樓供應量的45%。珠江新城的供應量“霸主地位”將逐步由金融城片區(qū)及琶洲片區(qū)取代。但由于珠江新城地處廣州市中軸線核心地段，參考投資名言：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”預計珠江新城辦公物業(yè)的平均價格仍然高居全廣州市首位。而且珠江新城享受著城市級的公共市政配套，片區(qū)內的辦公物業(yè)多數(shù)為近年新建的超甲級寫字樓，故預計珠江新城辦公物業(yè)的價格將隨著廣州市整體地價及房價的上漲而穩(wěn)步上升。
（二）琶洲板塊辦公商圈
（1）地理位置
位于廣州新城市中心，北臨珠江，南臨黃埔涌，四面環(huán)水，面積10.4平方千米，東西長約10千米，南北寬約1千米。
（2）交通
除了現(xiàn)有的3條(4號線和8號線、海珠環(huán)島輕軌)，新增地鐵11號線、19號線、20號線、廣佛及穗莞深城際；今年（2016年），廣州啟動“車陂路—新滘東路隧道”和“馬場路—海洲路隧道”兩項重點建設工程，兩條隧道將使琶洲的新港東路與天河黃埔大道、車陂路、馬場路與花城大道實行連通。
（3）規(guī)劃特色
由西至東以華南快速、科韻路和環(huán)城高速公路為界分為A區(qū)、B1區(qū)、B2區(qū)、C區(qū)四大區(qū)塊。
1、會展區(qū)（B區(qū)、C區(qū)）
現(xiàn)有規(guī)模：“一大四小”5個展館
規(guī)劃定位：2012年提出建設國際會展中心區(qū)的目標，打造琶洲為主的“一主三副”的空間格局，即廣州交易會（簡 稱“廣交會）和國際專業(yè)展為核心的國際會展中心區(qū)，分布建設花都、番禺和增城3個特色鮮明、展貿(mào)結合型會展副中心。
2、電商總部示范區(qū)（A區(qū)）
政策背景：2014年7月出臺《全市電子商務與移動互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)總體規(guī)劃布局的意見》
地理優(yōu)勢：廣州會展經(jīng)濟核心區(qū)，毗鄰天河軟件園、大學城
進駐名企：阿里、騰訊、復星、國美、唯品會、小米科技、歡聚時代（YY）等
規(guī)劃定位：廣州電商區(qū)域發(fā)展格局模式“1+1+9”中的第一個“1”示范區(qū)；廣州市唯一的電子商務產(chǎn)業(yè)和移動互聯(lián)網(wǎng)的CBD。
（4）電商區(qū)典型土地出讓情況
2015 年7月起至今電商總部拍地超28宗，僅2015年5月，廣州市國土規(guī)劃委掛牌琶洲A區(qū)10宗商務商業(yè)用地，總用地6.9萬平方米，合計計容建筑面積59萬平方米，總掛牌價為 97.5 億元，掛牌平均樓面地價為 16445 元/平方米；同年6月，阿里、騰訊、復星、國美四巨頭以78億元將琶洲電商總部 7 宗地塊“瓜分”掉，均底價競得，折合樓面價13000元/平方米至18000 元/平方米，其中騰訊拿下了7宗地中的兩塊，擬在琶洲建設微信總部大樓，規(guī)劃建筑面積21.4萬平方米；同年8月份，小米、唯品會、華多（YY）以及黃龍信息以總值45.18 億元將A區(qū)5塊地納入囊中。
（5）重點配套建設
1、廣州國際會議展覽中心
大型國際級商品交易會、大型貿(mào)易展覽、大型國際會議等需要的多功能、綜合性、高標準的國際會議展覽中心。
2、琶洲塔公園
位于海珠區(qū)琶洲島內的廣州國際會展中心東側，科韻路以東、新港東路與珠江之間的地塊上，南面為歷史文化游覽和保護區(qū)，北面為沿湖游覽區(qū)；文物與文化、水景與綠化為特色的主題公園。
3、體育健身公園
位于廣州國際會展中心以西、華南快速干道以東、新港東路與珠江之間的地塊上，以露天的群眾性體育設施為主，不設專用的體育比賽場館，同時也向外來游客展示體育文化環(huán)境和提供觀賞休憩的場所。
4、親水公園
位于海珠區(qū)琶洲島內的廣州國際會展中心北側，濱江東路與珠江之間的沿江地塊上，該水域采用30厘米淺水，形成“似水一般的鋪地”，貼合“親水、玩水”的主題公園。
5、琶洲大橋
大橋長1205米，寬32米，通航高度20米，北起天河區(qū)科韻路，跨珠江，經(jīng)琶洲，與新港東路相交，南接新光南路，路線全長3.6公里，雙向六車道。
6、廣州香格里拉大酒店
五星級酒店，于2007年初開業(yè)，有750間豪華客房、大堂酒廊、粵菜餐廳、有室內和戶外游泳池、健身俱樂部、SPA館、大中小型會議室及宴會廳一應俱全。
7、廣州國際采購中心
位于廣州琶洲會展的中心區(qū)，西與國際會展中心二期相接，將以近40米隧道相通，東有廣州主干線科韻路與琶洲塔，北鄰香格里拉大酒店，南接120米寬的新港東路。分東西兩翼：其中東翼18層（裙樓4層，塔樓14層）用于商務辦公及高檔出口產(chǎn)品的長期展示，商品主要是工藝品、禮品、裝飾品和陶瓷；西翼展覽館共4層，商務配套中心、物流區(qū)、餐飲、設備配套及地下展廳，其余部分為地下車庫有約1000個小車位。
8、中岱國際品牌廣場
位于廣州市新港東路琶洲會展中心一期南側，由4層裙樓、17層塔樓和2層地下室組成，集會展、餐飲、商務中心、國際重點采購區(qū)及周邊酒店、餐飲等于一體。
（6）琶洲片區(qū)辦公物業(yè)租售狀況調查
1、琶洲片區(qū)辦公物業(yè)租賃情況
2、琶洲片區(qū)辦公物業(yè)銷售情況
（7）典型辦公圈概況及運營分析
（8）在建項目
1、琶洲西端—廣州報業(yè)文化中心項目
項目簡介：2016年7月封頂，由兩棟26層塔樓和一棟7層裙樓組成，地下3層。占地面積8萬多平方米，地上建筑面積超13萬平方米，地下建筑面積約6.5萬平方米，目前處于墻體裝修狀態(tài)，建成后辦公樓體量供應量約6.5萬平方米。
2、琶洲東端—保利天目廣場“琶洲之眼?天目塔”
項目簡介：POLYNET中最高端項目，超甲級江景地標寫字樓，高311米，由61層主樓及4層地下室組成，標準層面積約2200平方米，世界500強的新選擇更是保利地產(chǎn)未來的總部所在地，目前處于墻體裝修狀態(tài)，建成后辦公樓體量供應量約18.4萬平方米。
3、琶洲創(chuàng)新集聚區(qū)項目群
其中包括：阿里巴巴集團華南運營中心、復星集團南方總部、小米科技華南區(qū)總部、騰訊互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地、唯品會總部、國美集團第二總部、歡聚時代集團總部、環(huán)球市場集團總部、科大訊飛華南總部、粵科金融總部等，目前大部分已開始動工。
4、赫基國際大廈
項目簡介：項目總建筑面積16.4萬平方米，共41層，建筑高度193.7米，其中地下室3層，商業(yè)裙樓5層，五星級酒店6-25層，辦公26-41層，是集商業(yè)、星級酒店、高級辦公為一體的綜合性超高層建筑，目前該項目尚未封頂，預計建成后辦公樓體量供應量約9萬平方米。
5、廣州廣鋁、遠大總部大廈項目
項目簡介：項目總用地面積14603平方米，總建筑面積201396平方米，包括兩棟高度202米的42層超高層辦公（含4層商業(yè)裙樓），地下5層停車庫及設備用房，預計建成后辦公樓體量供應量約15萬平方米。
6、電子商務中心項目
項目簡介：該電子商務中心項目是一幢綜合性辦公大樓，地下3層，地上22層，建筑總高度108米，目前該項目基本完工（中國移動等企業(yè)已進駐），預計辦公樓體量供應量約5.5萬平方米。
（9）小結
琶洲，作為政府規(guī)劃的總部商務區(qū)，雖然起步較晚，但伴隨著電商巨頭的進入并逐漸成型，已經(jīng)具備相當不錯的辦公氛圍；另外，各大電商巨頭落戶將進一步帶動琶洲商業(yè)市場的復蘇，寫字樓市場也將迎來新一輪的需求旺季，商業(yè)寫字樓的需求正在迅速擴大，未來三年琶洲寫字樓供應量將達到58萬平方米左右，加之其優(yōu)越的地理位置及逐漸完善的生活配套，將有望逐步成為珠江新城的有力競爭對手。
