一、總體情況
2016年1-11月，廣州新建寫字樓物業(yè)簽約面積達(dá)182.66萬平方米，與2015年1-11月簽約面積156.76萬平方米相比，同比增長16.52%。廣州市1-3季度GDP同比增長8.1%，固定資產(chǎn)投資同比增長13.1%。數(shù)據(jù)反映出廣州新建寫字樓簽約面積與固定資產(chǎn)投資增長的比率基本一致。
2016年廣州新建寫字樓面積增長較快主要得益于兩個(gè)新落成的項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目均于2016年第二季度投入使用，項(xiàng)目為麗豐中心（位于珠江新城片區(qū)）和僑鑫國際中心（位于越秀片區(qū)）。兩個(gè)新項(xiàng)目使廣州寫字樓市場新增面積約15萬平方米。
2016年1-11月，廣州市新建寫字樓簽約均價(jià)為18635元/平方米，與2015年1-11月簽約均價(jià)16068元/平方米相比，同比上漲15.98%。2016年1-11月廣州市新建寫字樓網(wǎng)上簽約各月均價(jià)詳見下圖所示：
預(yù)計(jì)2017年，廣州市甲級(jí)寫字樓均價(jià)將平穩(wěn)上漲，供應(yīng)及需求將集中在珠江新城片區(qū)及琶洲片區(qū)，珠江新城片區(qū)的需求將集中在金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)，琶洲片區(qū)則因其定位，持續(xù)吸引電商、IT行業(yè)及對外貿(mào)易行業(yè)。
二、分區(qū)情況
目前廣州市辦公物業(yè)主要集中分布于珠江新城、天河北、琶洲及越秀區(qū)這四個(gè)片區(qū)，其中珠江新城及天河北位處廣州城市中軸線，為廣州的中央商務(wù)區(qū)；琶洲片區(qū)為國際會(huì)展中心區(qū)，并依托會(huì)展業(yè)發(fā)展電商總部示范區(qū)；越秀區(qū)位處廣州市的舊城市中心，為廣州市的老CBD。
（一）珠江新城片區(qū)辦公物業(yè)市場情況
（1）珠江新城地理位置
珠江新城地處廣州市天河區(qū)，位于廣州城市中軸線上。東臨華南快速干線，南臨珠江水道，西臨廣州大道中，北臨黃埔大道西。總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里。
（2）規(guī)劃定位
珠江新城規(guī)劃定位為CBD（Central Business District，中央商務(wù)區(qū)），CBD為城市中心的核心區(qū)，具有如下特征： （1）擁有高贏利水平的產(chǎn)業(yè)。以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并逐漸替代位于中心區(qū)的工業(yè)制造業(yè)。（2）擁有商務(wù)空間的最高聚集度。C B D 內(nèi)商務(wù)辦公建筑空間集約化，是城市內(nèi)建筑空間、交通和就業(yè)崗位密度的峰值地區(qū)。（3）具有最高的交通可達(dá)性。C B D 占據(jù)了塊速道路網(wǎng)、公共交通系統(tǒng)、步行系統(tǒng)等交通報(bào)務(wù)最佳區(qū)域。（4）擁有最高的地價(jià)。峰值地價(jià)點(diǎn)往往是C B D 的核心區(qū)。（5）與城市的地理中心有關(guān)聯(lián)，有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；對區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起控制作用。
珠江新城是廣州市21世紀(jì)城市中央商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地。
珠江新城以冼村路為界，劃分為東西二區(qū)，西區(qū)以商務(wù)辦公為主要功能、與北部天河中心區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公用地一同構(gòu)成廣州市的新中央商務(wù)區(qū)（CBD），而東區(qū)以居住、康樂為主要功能。兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。
（4）珠江新城配套
珠江新城的配套設(shè)施主要為大型城市級(jí)公共市政配套，包括：廣州歌劇院、廣東省新博物館新館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮、廣州婦幼醫(yī)療保健中心、海心沙市民廣場、花城廣場、珠江公園，位置詳見下圖：
（5）珠江新城交通配套
APM
廣州珠江新城旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)(APM) (全稱廣州市珠江新城核心區(qū)市政交通項(xiàng)目旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)，原珠江新城集運(yùn)系統(tǒng)) APM = Automated People Mover systems，旅客自動(dòng)捷運(yùn)系統(tǒng)，該系統(tǒng)也稱為自動(dòng)導(dǎo)軌快捷運(yùn)輸系統(tǒng)。 APM 是一種無人自動(dòng)駕駛、立體交叉的大眾運(yùn)輸系統(tǒng)。
APM與軌道交通線路形成快捷方便的連接，線路總長約3.94公里，全部采用地下線路，共設(shè)9座車站，由北往南分別為林和西站、體育中心南站、天河南站、黃埔大道站、婦兒中心站、花城大道站、歌劇院站、海心沙站、赤崗塔站。珠江新城地鐵站共3個(gè)，分別是珠江新城站、獵德站和潭村站。
（6）片區(qū)辦公物業(yè)租金狀況調(diào)查
（7）片區(qū)辦公物業(yè)銷售狀況調(diào)查
（8）典型物業(yè)
（9）未來辦公物業(yè)供應(yīng)
珠江新城A4-3項(xiàng)目
2016年3月31日，廣州市國土房管局發(fā)布《2016年廣州市經(jīng)營性用地供地計(jì)劃》，闊別5年后，珠江新城A4-3地塊在本次供地計(jì)劃再次被重點(diǎn)推介。珠江新城A4-3地塊，位于華夏路與黃埔大道交界處，占地面積6580平，建筑面積為82906平，容積率14.38，用地性質(zhì)為商服用地。該地塊地理位置十分優(yōu)越，西臨保利克洛維商業(yè)中心，南臨市婦幼保健院，東臨花城廣場商圈，是一塊稀缺少有的商業(yè)旺地。
珠江新城I5-5項(xiàng)目
珠江新城I5-5項(xiàng)目規(guī)劃修改正在市規(guī)劃局官網(wǎng)進(jìn)行批前公示。據(jù)悉，該地塊是一宗爛尾近20年的地塊，占地面積13490平方米。位于廣州大橋東側(cè)，臨江大道以北，楊箕變電站南側(cè)，與二沙島隔江相望，地段優(yōu)越。
根據(jù)規(guī)劃調(diào)整，該地塊中的商業(yè)部分容積率從7.06加大至7.14，建筑面積由原來的93001平米增加至94107平米。
另外，用地性質(zhì)有所改變。調(diào)整前，為商業(yè)金融業(yè)用地，即各類商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及餐飲、旅館等服務(wù)業(yè)用地，金融、保險(xiǎn)、證券、新聞出版、文藝團(tuán)體等綜合性辦公用地。調(diào)整后，為商業(yè)兼容商務(wù)用地，即商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)和市場等用地。
（10）小結(jié)
2013年至2016年，近3年間，除A4-3地塊暫未出讓以外，珠江新城已無新用地出讓。且珠江新城寫字樓已迎來最后一波供應(yīng)量高峰，預(yù)計(jì)將占廣州全市寫字樓供應(yīng)量的45%。珠江新城的供應(yīng)量“霸主地位”將逐步由金融城片區(qū)及琶洲片區(qū)取代。但由于珠江新城地處廣州市中軸線核心地段，參考投資名言：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”預(yù)計(jì)珠江新城辦公物業(yè)的平均價(jià)格仍然高居全廣州市首位。而且珠江新城享受著城市級(jí)的公共市政配套，片區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)多數(shù)為近年新建的超甲級(jí)寫字樓，故預(yù)計(jì)珠江新城辦公物業(yè)的價(jià)格將隨著廣州市整體地價(jià)及房價(jià)的上漲而穩(wěn)步上升。
（二）琶洲板塊辦公商圈
（1）地理位置
位于廣州新城市中心，北臨珠江，南臨黃埔涌，四面環(huán)水，面積10.4平方千米，東西長約10千米，南北寬約1千米。
（2）交通
除了現(xiàn)有的3條(4號(hào)線和8號(hào)線、海珠環(huán)島輕軌)，新增地鐵11號(hào)線、19號(hào)線、20號(hào)線、廣佛及穗莞深城際；今年（2016年），廣州啟動(dòng)“車陂路—新滘東路隧道”和“馬場路—海洲路隧道”兩項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程，兩條隧道將使琶洲的新港東路與天河黃埔大道、車陂路、馬場路與花城大道實(shí)行連通。
（3）規(guī)劃特色
由西至東以華南快速、科韻路和環(huán)城高速公路為界分為A區(qū)、B1區(qū)、B2區(qū)、C區(qū)四大區(qū)塊。
1、會(huì)展區(qū)（B區(qū)、C區(qū)）
現(xiàn)有規(guī)模：“一大四小”5個(gè)展館
規(guī)劃定位：2012年提出建設(shè)國際會(huì)展中心區(qū)的目標(biāo)，打造琶洲為主的“一主三副”的空間格局，即廣州交易會(huì)（簡 稱“廣交會(huì)）和國際專業(yè)展為核心的國際會(huì)展中心區(qū)，分布建設(shè)花都、番禺和增城3個(gè)特色鮮明、展貿(mào)結(jié)合型會(huì)展副中心。
2、電商總部示范區(qū)（A區(qū)）
政策背景：2014年7月出臺(tái)《全市電子商務(wù)與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)總體規(guī)劃布局的意見》
地理優(yōu)勢：廣州會(huì)展經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，毗鄰天河軟件園、大學(xué)城
進(jìn)駐名企：阿里、騰訊、復(fù)星、國美、唯品會(huì)、小米科技、歡聚時(shí)代（YY）等
規(guī)劃定位：廣州電商區(qū)域發(fā)展格局模式“1+1+9”中的第一個(gè)“1”示范區(qū)；廣州市唯一的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的CBD。
（4）電商區(qū)典型土地出讓情況
2015 年7月起至今電商總部拍地超28宗，僅2015年5月，廣州市國土規(guī)劃委掛牌琶洲A區(qū)10宗商務(wù)商業(yè)用地，總用地6.9萬平方米，合計(jì)計(jì)容建筑面積59萬平方米，總掛牌價(jià)為 97.5 億元，掛牌平均樓面地價(jià)為 16445 元/平方米；同年6月，阿里、騰訊、復(fù)星、國美四巨頭以78億元將琶洲電商總部 7 宗地塊“瓜分”掉，均底價(jià)競得，折合樓面價(jià)13000元/平方米至18000 元/平方米，其中騰訊拿下了7宗地中的兩塊，擬在琶洲建設(shè)微信總部大樓，規(guī)劃建筑面積21.4萬平方米；同年8月份，小米、唯品會(huì)、華多（YY）以及黃龍信息以總值45.18 億元將A區(qū)5塊地納入囊中。
（5）重點(diǎn)配套建設(shè)
1、廣州國際會(huì)議展覽中心
大型國際級(jí)商品交易會(huì)、大型貿(mào)易展覽、大型國際會(huì)議等需要的多功能、綜合性、高標(biāo)準(zhǔn)的國際會(huì)議展覽中心。
2、琶洲塔公園
位于海珠區(qū)琶洲島內(nèi)的廣州國際會(huì)展中心東側(cè)，科韻路以東、新港東路與珠江之間的地塊上，南面為歷史文化游覽和保護(hù)區(qū)，北面為沿湖游覽區(qū)；文物與文化、水景與綠化為特色的主題公園。
3、體育健身公園
位于廣州國際會(huì)展中心以西、華南快速干道以東、新港東路與珠江之間的地塊上，以露天的群眾性體育設(shè)施為主，不設(shè)專用的體育比賽場館，同時(shí)也向外來游客展示體育文化環(huán)境和提供觀賞休憩的場所。
4、親水公園
位于海珠區(qū)琶洲島內(nèi)的廣州國際會(huì)展中心北側(cè)，濱江東路與珠江之間的沿江地塊上，該水域采用30厘米淺水，形成“似水一般的鋪地”，貼合“親水、玩水”的主題公園。
5、琶洲大橋
大橋長1205米，寬32米，通航高度20米，北起天河區(qū)科韻路，跨珠江，經(jīng)琶洲，與新港東路相交，南接新光南路，路線全長3.6公里，雙向六車道。
6、廣州香格里拉大酒店
五星級(jí)酒店，于2007年初開業(yè)，有750間豪華客房、大堂酒廊、粵菜餐廳、有室內(nèi)和戶外游泳池、健身俱樂部、SPA館、大中小型會(huì)議室及宴會(huì)廳一應(yīng)俱全。
7、廣州國際采購中心
位于廣州琶洲會(huì)展的中心區(qū)，西與國際會(huì)展中心二期相接，將以近40米隧道相通，東有廣州主干線科韻路與琶洲塔，北鄰香格里拉大酒店，南接120米寬的新港東路。分東西兩翼：其中東翼18層（裙樓4層，塔樓14層）用于商務(wù)辦公及高檔出口產(chǎn)品的長期展示，商品主要是工藝品、禮品、裝飾品和陶瓷；西翼展覽館共4層，商務(wù)配套中心、物流區(qū)、餐飲、設(shè)備配套及地下展廳，其余部分為地下車庫有約1000個(gè)小車位。
8、中岱國際品牌廣場
位于廣州市新港東路琶洲會(huì)展中心一期南側(cè)，由4層裙樓、17層塔樓和2層地下室組成，集會(huì)展、餐飲、商務(wù)中心、國際重點(diǎn)采購區(qū)及周邊酒店、餐飲等于一體。
（6）琶洲片區(qū)辦公物業(yè)租售狀況調(diào)查
1、琶洲片區(qū)辦公物業(yè)租賃情況
2、琶洲片區(qū)辦公物業(yè)銷售情況
（7）典型辦公圈概況及運(yùn)營分析
（8）在建項(xiàng)目
1、琶洲西端—廣州報(bào)業(yè)文化中心項(xiàng)目
項(xiàng)目簡介：2016年7月封頂，由兩棟26層塔樓和一棟7層裙樓組成，地下3層。占地面積8萬多平方米，地上建筑面積超13萬平方米，地下建筑面積約6.5萬平方米，目前處于墻體裝修狀態(tài)，建成后辦公樓體量供應(yīng)量約6.5萬平方米。
2、琶洲東端—保利天目廣場“琶洲之眼?天目塔”
項(xiàng)目簡介：POLYNET中最高端項(xiàng)目，超甲級(jí)江景地標(biāo)寫字樓，高311米，由61層主樓及4層地下室組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2200平方米，世界500強(qiáng)的新選擇更是保利地產(chǎn)未來的總部所在地，目前處于墻體裝修狀態(tài)，建成后辦公樓體量供應(yīng)量約18.4萬平方米。
3、琶洲創(chuàng)新集聚區(qū)項(xiàng)目群
其中包括：阿里巴巴集團(tuán)華南運(yùn)營中心、復(fù)星集團(tuán)南方總部、小米科技華南區(qū)總部、騰訊互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地、唯品會(huì)總部、國美集團(tuán)第二總部、歡聚時(shí)代集團(tuán)總部、環(huán)球市場集團(tuán)總部、科大訊飛華南總部、粵科金融總部等，目前大部分已開始動(dòng)工。
4、赫基國際大廈
項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目總建筑面積16.4萬平方米，共41層，建筑高度193.7米，其中地下室3層，商業(yè)裙樓5層，五星級(jí)酒店6-25層，辦公26-41層，是集商業(yè)、星級(jí)酒店、高級(jí)辦公為一體的綜合性超高層建筑，目前該項(xiàng)目尚未封頂，預(yù)計(jì)建成后辦公樓體量供應(yīng)量約9萬平方米。
5、廣州廣鋁、遠(yuǎn)大總部大廈項(xiàng)目
項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目總用地面積14603平方米，總建筑面積201396平方米，包括兩棟高度202米的42層超高層辦公（含4層商業(yè)裙樓），地下5層停車庫及設(shè)備用房，預(yù)計(jì)建成后辦公樓體量供應(yīng)量約15萬平方米。
6、電子商務(wù)中心項(xiàng)目
項(xiàng)目簡介：該電子商務(wù)中心項(xiàng)目是一幢綜合性辦公大樓，地下3層，地上22層，建筑總高度108米，目前該項(xiàng)目基本完工（中國移動(dòng)等企業(yè)已進(jìn)駐），預(yù)計(jì)辦公樓體量供應(yīng)量約5.5萬平方米。
（9）小結(jié)
琶洲，作為政府規(guī)劃的總部商務(wù)區(qū)，雖然起步較晚，但伴隨著電商巨頭的進(jìn)入并逐漸成型，已經(jīng)具備相當(dāng)不錯(cuò)的辦公氛圍；另外，各大電商巨頭落戶將進(jìn)一步帶動(dòng)琶洲商業(yè)市場的復(fù)蘇，寫字樓市場也將迎來新一輪的需求旺季，商業(yè)寫字樓的需求正在迅速擴(kuò)大，未來三年琶洲寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到58萬平方米左右，加之其優(yōu)越的地理位置及逐漸完善的生活配套，將有望逐步成為珠江新城的有力競爭對手。
