（一）一級(jí)市場(chǎng)概況(土地)
1.住宅用地市場(chǎng)整體狀況
2016年，住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交火熱，上半年平均溢價(jià)率184%，下半年平均溢價(jià)率達(dá)到209%，尤其是廣州十月調(diào)控政策出臺(tái)后的11月份，誕生多個(gè)地王，全年“招、拍、掛”供應(yīng)住宅用地36宗，成交32宗，成交率89%，僅次于2012年的95%。從2012至2016年，住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)波動(dòng)下降趨勢(shì)，在2016年供應(yīng)宗數(shù)更是環(huán)比下降33.33%，但成交率呈現(xiàn)V字形，同為一線城市，相對(duì)北京、上海、深圳的地價(jià)，廣州的住宅用地顯得更有吸引力。
住宅用地供應(yīng)及成交面積變化趨勢(shì)基本一致，呈現(xiàn)波浪式起伏，2013年是波谷，2015年是波峰。2016年住宅用地供應(yīng)面積288.25萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降36.57%；成交面積266.36萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.04%。
交易總額與樓面地價(jià)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中2013年交易額增幅最大，達(dá)到119%，2014年交易額增額最大，達(dá)到385億元；樓面地價(jià)亦是2013年增幅最大，達(dá)到129%，2016年平均樓面地價(jià)增額最大，比2015年增加4042元/平方米，平均樓面地價(jià)達(dá)到11604元/平方米（已剔除配建面積），荔灣區(qū)廣鋼新城、白云區(qū)白云新城、海珠區(qū)江燕路樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，超過(guò)周邊在售新房?jī)r(jià)格，成為區(qū)域地王。樓面地價(jià)的增幅從2015年開(kāi)始超過(guò)交易總額的增幅，說(shuō)明地價(jià)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。
2016年廣州市住宅用地出讓及成交情況一覽表
說(shuō)明：
1.數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)
2.樓面地價(jià)：表格中顯示的樓面地價(jià)為扣除配建面積后計(jì)算的樓面地價(jià)，未考慮配建面積的建安成本。
3.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016年1月1日至2016年12月7日
2. 各區(qū)住宅用地市場(chǎng)狀況
從各區(qū)成交面積情況來(lái)看，花都區(qū)、增城區(qū)總成交面積分別為109.49萬(wàn)平方米、78.94平方米，兩者之和占全區(qū)成交面積的71%，次之為南沙區(qū)26.55萬(wàn)平方米、黃埔區(qū)20.26萬(wàn)平方米，可見(jiàn)外圍區(qū)域?yàn)閺V州住宅用地的絕對(duì)供應(yīng)主力。
從各區(qū)成交總額情況來(lái)看，荔灣區(qū)吸金能力最強(qiáng)，住宅用地土地出讓金收入達(dá)到125.74億元，占比24.1%；其次為增城區(qū)93.08億元，占比17.6%，黃埔區(qū)79.83億元，前三名中中心六區(qū)占據(jù)了2個(gè)名額。
從平均樓面地價(jià)來(lái)看，海珠區(qū)平均樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米，高居有土地出讓區(qū)域的榜首，同比增長(zhǎng)142.7%；黃埔區(qū)平均樓面地價(jià)24798元/平方米，同比暴增333.39%，南沙平均樓面地價(jià)11952元/平方米，同比增長(zhǎng)293.94%，為全市地價(jià)增長(zhǎng)最快的兩個(gè)區(qū)域，荔灣區(qū)、白云區(qū)的平均樓面地價(jià)增幅亦超過(guò)130%?；ǘ紖^(qū)則居于最末，平均樓面地價(jià)4110元/平方米。
2.1．越秀區(qū)
2016年，越秀區(qū)住宅用地?zé)o供應(yīng)，越秀區(qū)自2010年11月份出讓越秀區(qū)下塘西登峰畜牧場(chǎng)地段后，再無(wú)住宅用地供應(yīng)。
2.2．天河區(qū)
天河區(qū)2016年住宅用地?zé)o供應(yīng)，2015年成交2宗，總成交面積18.65萬(wàn)平方米，同比下降80.27%；總成交金額為72.12億元，同比下降66.97%；天河區(qū)成交均價(jià)上揚(yáng)，平均樓面地價(jià)15,612元/平方米，同比上漲23.96%。2015年成交的兩宗住宅用地“廣州大道北路920號(hào)”、“元崗路粵隆客車(chē)廠地塊1、地塊2”基本接近底價(jià)成交，所處區(qū)位在天河區(qū)與白云區(qū)交接區(qū)域，而在同一板塊內(nèi)的于2013年成交的3宗白云區(qū)同和地塊，成交樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到22000-24000元/平方米之間，與同和地塊相比，廣州大道北920地塊與客車(chē)廠地塊在配套、居住環(huán)境等方面略差，但地塊位置十分接近，樓面地價(jià)差達(dá)到6000-12000元/平方米，項(xiàng)目成本優(yōu)勢(shì)十分明顯。同和地塊目前在售的恒大御府、佳兆業(yè)?天御項(xiàng)目2016年均價(jià)超4萬(wàn)/平方米。
2.3．荔灣區(qū)
荔灣區(qū)住宅用地一級(jí)市場(chǎng)全年“招、拍、掛”共成交4宗，同比增長(zhǎng)33.3%；成交土地面積9.66萬(wàn)平方米，同比下降8.84%；總成交金額125.74億元，同比增長(zhǎng)55.02%，平均樓面地價(jià)為3,7754元/平方米，同比暴增114.32%。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年以來(lái)，荔灣區(qū)住宅用地成交面積峰值出現(xiàn)于2014年，達(dá)52.62萬(wàn)平方米，占近五年成交總量的68.77%，當(dāng)年平均成交樓面地價(jià)16,991元/平方米。
注：圖中虛線為當(dāng)年無(wú)該類(lèi)用地成交，取相近一年數(shù)據(jù)值為模擬值。
從2016年各月成交情況來(lái)看，僅8月份成交1宗，11月份成交3宗外，其余月份均無(wú)成交，11月份成交的3宗地均位于荔灣區(qū)廣鋼新城，廣鋼新城2014年出讓住宅用地以來(lái)，樓面地價(jià)從最低14091元/平方米，到2016年最高41582元/平方米，僅僅2年時(shí)間，地價(jià)漲了近3倍。
廣鋼新城出讓地塊區(qū)位圖
2.4．海珠區(qū)
2016年，海珠區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地1宗，為江燕路AH050406、AH050408地塊，總成交面積3.11萬(wàn)平方米，同比下降91.76%；總成交金額為30.70億元，同比下降79.91%；平均樓面地價(jià)4,2573元/平方米，同比增長(zhǎng)142.69%。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，海珠區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2015年，成交面積為37.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)487.14%，占近5年成交總面積比重高達(dá)80.02%，當(dāng)年平均成交價(jià)格17,542元/平方米，同比下降16.01%。2012年無(wú)成交，其次成交量最少的為2014年，當(dāng)年成交面積1.23萬(wàn)平方米，同比下降75.82%，平均成交價(jià)格2,0887元/平方米，同比增長(zhǎng)29.87%。
2015年成交的4宗住宅用地均位于廣紙新城，6月份成交的廣紙片區(qū)地塊一，廣紙片區(qū)地塊二均以底價(jià)16,000元/平方米成交，到9月成交的石崗路分地塊一樓面地價(jià)23,186元/平方米、石崗路分地塊二樓面地價(jià)26,217元/平方米，短短3個(gè)月時(shí)間，廣紙新城住宅用地樓面地價(jià)上漲了近50%。廣紙新城與廣鋼新城隔江而望，在廣鋼新城樓面地價(jià)破4萬(wàn)的情況下，廣紙新城2萬(wàn)多的樓面地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言顯得實(shí)惠很多；同時(shí)，海珠區(qū)今年唯一1宗住宅用地江燕路AH050406、AH050408地塊。樓面地價(jià)也同時(shí)破4萬(wàn)，該地塊位于廣紙新城東北，直線距離約1公里。
2.5．白云區(qū)
2016年，白云區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地3宗，總成交面積13.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)167.61%；總成交金額為66.29億元，同比增長(zhǎng)159.10%；平均樓面地價(jià)2,9732元/平方米，同比上漲133.65%。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，白云區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2014年，成交面積為37.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)487.14%，當(dāng)年平均成交價(jià)格20,887元/平方米，同比下降29.87%。2015年成交量為近年來(lái)最低值，當(dāng)年成交面積4.9萬(wàn)平方米，同比下降75.35%，平均成交價(jià)12,725元/平方米，同比下降9.11%。
2.6．黃埔區(qū)
2016年，黃埔區(qū)（含原蘿崗區(qū)）一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地2宗，總成交面積20.26萬(wàn)平方米，同比下降78.76%；總成交金額為79.83億元，同比下降35.22%；平均樓面地價(jià)24,798元/平方米，同比上漲333.39%。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，黃埔區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2012年，成交面積為186.32萬(wàn)平方米，當(dāng)年平均成交價(jià)格1,871元/平方米，其中中新知識(shí)城地塊成交9宗，占比64.29%，成交面積135.93萬(wàn)平方米，占比72.95%，平均樓面地價(jià)842元/平方米。2016年成交量為近年來(lái)最低值。
2.7．番禺區(qū)
2016年，番禺區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地4宗，總成交面積5.23萬(wàn)平方米，同比上漲14.76%；總成交金額為9.16億元，同比下降62.9%；平均樓面地價(jià)20,531元/平方米，同比上漲25.73%。華南板塊今年上漲較快，2014年出讓的鐘村街漢溪村地塊一樓面價(jià)18,695元/平方米，到2016年成交的鐘村街漢溪村地塊二樓面地價(jià)已達(dá)28,262元/平方米，年均上漲幅度22.95%。南村鎮(zhèn)南草堂村地塊成交樓面地價(jià)30711元/平方米，成為番禺新地王，樓面價(jià)首次破三萬(wàn)。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，番禺區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2012年，成交面積為13.39萬(wàn)平方米，當(dāng)年平均成交價(jià)格1,885元/平方米，成交僅2宗，其中欖核鎮(zhèn)欖核商住地塊面積達(dá)13.11萬(wàn)平方米，占比高達(dá)97.91%，成交樓面地價(jià)僅1,691元/平方米。2013年成交量為近年來(lái)最低值，沒(méi)有成交量。
注：圖中虛線為當(dāng)年無(wú)該類(lèi)用地成交，取相近一年數(shù)據(jù)值為模擬值。
2.8．花都區(qū)
2016年，花都區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地3宗，總成交面積109.49萬(wàn)平方米，同比上漲81.85%，為近5年成交量峰值；總成交金額為66.80億元，同比上漲44.29%；平均樓面地價(jià)4,110元/平方米，同比上漲8.36%?；ǘ紖^(qū)今年成交的3宗住宅用地中，有2宗土地面積超40萬(wàn)平方米，均被萬(wàn)達(dá)拿下，成交總面積104.69萬(wàn)平方米，占比高達(dá)95.61%。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，花都區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2016年，成交低谷為2014年，成交面積為4.57萬(wàn)平方米，同比當(dāng)年平均成交價(jià)格5,680元/平方米，同比上漲52.5%。
2.9．南沙區(qū)
2016年，南沙區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地5宗，總成交面積26.55萬(wàn)平方米，同比下降45.53%，總成交金額為49.96億元，同比上漲25.91%；平均樓面地價(jià)11,952元/平方米，同比暴漲293.94%。南沙區(qū)今年成交的5宗住宅用地全部位于南沙中心區(qū)南沙街及黃閣鎮(zhèn)，其中黃閣鎮(zhèn)蕉門(mén)島北側(cè)地塊一與黃閣鎮(zhèn)蕉門(mén)島北側(cè)地塊二均被保利拿下，樓面地價(jià)分別為15811元/平方米、15655元/平方米，成為南沙新地王。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，南沙區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2013年，成交面積為51.13萬(wàn)平方米，同比上漲99.82%，當(dāng)年平均成交價(jià)格4,078元/平方米，同比上漲75.64%；成交低谷為2012年，成交面積為25.59萬(wàn)平方米，當(dāng)年平均成交價(jià)格2,322元/平方米。
2.10．增城區(qū)
2016年，增城區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地10宗，總成交面積78.94萬(wàn)平方米，同比上漲39.61%，總成交金額為93.08億元，同比上漲126.03%；平均樓面地價(jià)6,389元/平方米，同比上漲85.40%，為近五年同比上漲最快的一年。南沙區(qū)今年成交的5宗住宅用地全部位于南沙中心區(qū)南沙街及黃閣鎮(zhèn)，其中黃閣鎮(zhèn)蕉門(mén)島北側(cè)地塊一與黃閣鎮(zhèn)蕉門(mén)島北側(cè)地塊二均被保利拿下，樓面地價(jià)分別為15811元/平方米、15655元/平方米，成為南沙新地王。
從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，南沙區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2013年，成交面積為93.01萬(wàn)平方米，同比上漲99.82%，當(dāng)年平均成交價(jià)格2,350元/平方米，同比上漲85.80%；成交低谷為2012年，成交面積為29.13萬(wàn)平方米，當(dāng)年平均成交價(jià)格1,265元/平方米。
2.11．從化區(qū)
2016年，增城區(qū)一級(jí)市場(chǎng)“招、拍、掛”共成交住宅用地?zé)o成交，2015年同樣如此。從近五年歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，從化區(qū)住宅房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量峰值出現(xiàn)在2012年，共成交19宗，占近五年比重高達(dá)76%，總成交面積53.74萬(wàn)平方米，占近五年比重高達(dá)88.20%，總成交金額為12.74億元，平均樓面地價(jià)1,162元/平方米。近五年，從化區(qū)成交的住宅用地中，樓面地價(jià)超高8,000元/平方米的僅3宗地，分別為2013年8月成交的2宗從化城郊街安園路地段地塊，樓面地價(jià)分別為8,955元/平方米、8,300元/平方米；另1宗為2012年12月成交的從化市城郊街高步村地段，樓面地價(jià)8,858元/平方米。樓面地價(jià)最低的為2012年11月成交的從化市鰲頭鎮(zhèn)鰲山村地段地塊，樓面地價(jià)僅679元/平方米。
從區(qū)域上看，中心城區(qū)街口街及鄰近從化中心城區(qū)的江埔街、城郊街成為供應(yīng)主力，占比合計(jì)達(dá)56%，呈現(xiàn)從中心向外圍擴(kuò)散的區(qū)域；鄰近廣州的太平鎮(zhèn)，是地鐵14號(hào)線的途徑區(qū)域，從從化新興的新建商品房區(qū)域；溫泉鎮(zhèn)得益于溫泉及優(yōu)美的自然環(huán)境，建造了大量的住宅，以旅游地產(chǎn)為主，人口聚集呈現(xiàn)明顯的旺季淡季。
二、級(jí)市場(chǎng)分析(新建住宅)
1. 市場(chǎng)運(yùn)行情況概述
2016年1-10月，廣州市（包括全市11區(qū)，下同）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積1，160.25萬(wàn)平方米，網(wǎng)上簽約均價(jià)16，641元/平方米。
2. 商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況
2.1．住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況
2016年1-10月，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售住宅77200套，同比增長(zhǎng)3.98%；批準(zhǔn)預(yù)售面積783.63萬(wàn)平方米，同比下降5.44%。預(yù)售套數(shù)與預(yù)售面積呈現(xiàn)相反方向增長(zhǎng)，說(shuō)明小面積住宅比例在增加。
2.2．各區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況
從各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況來(lái)看，各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售差異巨大，其中增城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大，達(dá)213.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.58%；越秀區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積最小，僅3.36萬(wàn)平方米，同比下降71.87%。中心六區(qū)中天河區(qū)同比增幅最大，達(dá)到374.12%，其次為荔灣區(qū)，同比增長(zhǎng)62.91%，其他各區(qū)均不同程度的同比下降，海珠區(qū)及越秀區(qū)的同比降幅超過(guò)70%。外圍五區(qū)中，番禺區(qū)同比增幅最大，為18.47%，其次為增城區(qū)14.58%，其余三區(qū)均不同程度下降，其中南沙區(qū)、從化區(qū)降幅均超過(guò)35%。
3. 新建商品房住宅網(wǎng)上簽約情況
3.1．新建住宅網(wǎng)上簽約面積情況
2016年1-10月，廣州市新建住宅網(wǎng)上簽約105,707宗，同比增長(zhǎng)14.73%；網(wǎng)上簽約面積1,160.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.32%；網(wǎng)上簽約金額3,077.97億元，同比增長(zhǎng)19.29%；網(wǎng)上簽約均價(jià)16,641元/平方米，同比增長(zhǎng)10.13%。
3.2．各區(qū)新建住宅網(wǎng)上簽約面積情況
從各區(qū)網(wǎng)簽面積來(lái)看，網(wǎng)簽前五中，中心六區(qū)僅黃埔區(qū)入圍，排在第二，網(wǎng)簽量最大的是增城區(qū)278.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.01%，是唯一一個(gè)破200萬(wàn)的區(qū)域。同比增幅最大的是荔灣區(qū)，達(dá)到115.22%。網(wǎng)簽面積最小及降幅最大的均是越秀區(qū)，同比下降34.15%。
3.3．各區(qū)新建住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)情況
從各區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)來(lái)看，越秀區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)最高，達(dá)到43,522元/平方米，其次為天河區(qū)39,924元/平方米，均價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米的區(qū)域均位于中心六區(qū)中。白云區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)同比增幅最大，達(dá)到23.66%；同比下跌的僅荔灣區(qū)，環(huán)比下降1.68%。
4.各街道新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)情況
2016年10月廣州市各街道新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)情況表
注：天河區(qū)冼村街本月均價(jià)80594元/平方米，主要是由于該街道成交的21宗商品住宅中，有10宗座落于匯悅臺(tái)，10宗座落于尚東君御雅苑，該樓盤(pán)成交價(jià)格較高。天河區(qū)獵德街本月均價(jià)70472元/平方米，主要是由于該街道成交的20宗商品住宅中，有15宗座落于凱旋新世界廣場(chǎng)，該樓盤(pán)成交價(jià)格較高。增城區(qū)正果鎮(zhèn)本月均價(jià)4562元/平方米，主要是由于該街道成交的11宗商品住宅位于錦繡星河花園，該樓盤(pán)成交價(jià)格較低。
5.新建住宅銷(xiāo)售情況排名
5.1．銷(xiāo)售面積前十名
5.2．銷(xiāo)售套數(shù)前十名
5.3．銷(xiāo)售均價(jià)
