文：李瓊瓊 周夢思
在政府大力支持住房租賃市場發(fā)展的背景下，“長租公寓”在市面上出現(xiàn)的頻率越來越高。最近一則關(guān)于北京租賃住宅樓盤“中國鐵建理想家”的消息，引起了小編的注意。這個租賃住宅樓盤位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街，地處北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間，緊鄰地鐵四號線清源路站，開發(fā)商為欣達置業(yè)。該樓盤銷售人員表示，要租該樓盤的房子，得“押二付一”，但這個“二”是指二十年，“一”是指“十年”，啥意思？意思就是租這房子得一次性交10年租金和20年的押金，小編一算，這不就是一次性得交30年的房租嗎？！這到底是在買房還是在租房呢……
據(jù)悉，該樓盤將在2018年春節(jié)前后正式對外預租，銷售人員表示該樓盤的租賃價格將高于周邊的租賃均價。
1.我是來租房的，你卻叫我“買”房，開發(fā)商為何如此“為難”租客？
一次性交30年房租，對于租房者而言絕對算是一筆“巨款了”，相信不少人都會望而卻步，那么開發(fā)商為什么還要打出這樣的牌呢？那是因為做長租公寓著實是一筆“燒錢”的買賣！企業(yè)要發(fā)展，必須快速回籠資金，而長租房市場投資回報期一般都很長。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國的租金回報率是非常低的，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%，1%-2%的租金回報率意味著按著現(xiàn)在的租金水平，開發(fā)商回本的期限簡直遙遙無期。
以深圳11月份拍賣的首宗“70年只租不售”的居住用地為例，地塊位于龍華民治街道，占地面積約2萬㎡，建筑面積約9萬㎡，成交樓面地價為1.11萬元/㎡，成交總價為10.1億元。以0.8萬元/㎡的建設(shè)成本估算，樓盤總投資成本約為17.3億元。
該項目周邊住宅租金水平大約為100元/㎡·月，在不考慮空置期和資金時間成本的情況下年租金收入大概是1.08億，這么算下來項目的靜態(tài)投資回收期長達16年，如果要考慮市場空置和資金時間成本，開發(fā)商將面臨更長的租金回收期，資金周轉(zhuǎn)的壓力是開發(fā)商發(fā)展長租公寓最直接的挑戰(zhàn)。這就不難理解，為什么欣達置業(yè)要打著一次性收10年租金，20年押金的如意算盤了。
據(jù)悉，欣達置業(yè)此舉有設(shè)限“以租代售”之嫌，已被北京市住建委緊急約談，住建委啟動了對該項目運營方式的調(diào)查，并要求其進行全面自查和整改。
2.建行“按居貸”：開發(fā)商實現(xiàn)快速回款，租客成本上浮約7%
11與3日中國建設(shè)銀行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位在深圳舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，正式宣布進軍長租房市場，推出“按居貸”產(chǎn)品。
“按居貸”是一種無抵押，純信用類的貸款，貸款利息基本按基準利率執(zhí)行，最高可貸100萬。額度期限最長不超過10年，不可循環(huán)使用，信用方式單筆貸款支用期限原則上最長不超過3年。
“按居貸”給想要租房的群體提供了一種新的選擇——貸款租房，租客與房東簽訂長期租約（一般為3年），租客由每月向房東交房租轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜚y行交租貸，銀行將租金一次性支付給房東（開發(fā)商）。在這種模式下，開發(fā)商可實現(xiàn)快速回籠資金，租客也能在長租期內(nèi)過上相對“穩(wěn)定”的生活，但租房成本會有一定幅度的提高。
以一套月租為5000元/月的小兩居來計算，一次性貸款3年租金的總額為18萬元，年利率4.75%，月付利息為5374元，比直接付租金高出374元/月，租房成本上浮約7.5%。
3.長租公寓模式下，租金普遍比周邊物業(yè)高出10%以上，未來還得漲！
目前市面上的長租公寓主要有以下四種系別：
酒店系——代表品牌有：華?。ǔ羌遥?、窩趣（鉑濤）
開發(fā)商系——代表品牌有：萬科泊寓、招商壹棧
中介系——代表品牌有：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）
公寓運營系——代表品牌有：新派公寓、YOU+、魔方、熊貓等
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長租公寓運營模式比較 |
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運營方式 |
集中式 |
分散式 |
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代表企業(yè) |
開發(fā)商、酒店、公寓運營系 |
中介系 |
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房源 |
多 |
少 |
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裝修成本 |
規(guī)?；b修，成本低 |
分批裝修，成本較高 |
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運營周期 |
周期長，資金壓力大 |
回收租金快，資金周轉(zhuǎn)快 |
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盈利模式 |
租金收入 衍生服務收入 |
租金差價收入 衍生服務收入 裝修溢價 長承租期租金溢價 |
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溢價空間 |
高 |
低 |
酒店、公寓運營系別跟開發(fā)商的運營模式類似，都是集中式供應房源，中介系則以“二房東”的形式為主。長租公寓一般會選擇當下年輕人喜歡的風格進行統(tǒng)一裝修，另外還會提供高速網(wǎng)絡、保潔、家電設(shè)備故障定期排查和及時維修響應等衍生服務，以提高租住品質(zhì)，因而長租公寓的租金相對于周邊類似物業(yè)也普遍會高出10%-20%。
以北京、上海、深圳等一線城市為例，我們來看看同地段同類型房源的租金水平：
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類型 |
公寓 |
長租公寓租金 （元/月） |
周邊類似物業(yè)租金（元/月） |
高出比例 |
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集中式 |
北京萬科泊寓某店 |
2900（22 m2） |
2000（20m2） |
31.82% |
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上海魔方公寓某店 |
5500（35 m2） |
6800（52 m2） |
20.76% |
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深圳魔方公寓某店 |
3300（32 m2） |
3150（38m2） |
24.26% |
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分散式 |
北京我愛我家某店 |
2800（54 m2） |
2500（58 m2） |
20.19% |
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深圳鏈家自如某小區(qū) |
3030（44 m2） |
2600（42m2） |
11.25% |
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深圳自如某小區(qū) |
6600 |
5900 |
11.86% |
從以上分析來看，住房租賃貸款使租房成本提升約7%，而長租公寓的租金又普遍比周邊物業(yè)市場租金高出10%以上，整體算來，租房成本將提升20%。
從當下來說，長租公寓還處于搶占市場的時期，并未有大的盈利。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 自2014年以來，已經(jīng)開始布局長租公寓的萬科泊寓在全國24個城市的24000間公寓尚未實現(xiàn)整體盈利；入行兩年的世聯(lián)行紅璞公寓除北京紅璞公寓外其他全部項目都處于虧損階段；龍湖地產(chǎn)進軍長租公寓也公開表示三年內(nèi)不考慮盈利問題。
在政策利好下，企業(yè)爭相進軍長租公寓，目的是為了在今后的住房租賃市場搶占一席之地，待市場占有率擴大到一定的規(guī)模后，便可通過上調(diào)租金來實現(xiàn)盈利，因此，未來長租公寓租金上調(diào)仍是大的趨勢。
長租公寓雖然租金相對較高，但居住環(huán)境和品質(zhì)會有較大提升，而且長租的模式能讓租客保持穩(wěn)定的租賃關(guān)系，不用時常困擾于搬家的問題，所以整體來說，長租公寓有利于改善城市租房大環(huán)境，促進租賃市場的健康發(fā)展，這必然是未來租房市場的發(fā)展方向。
所以呢，好好工作，努力賺錢吧，不然將來你可能連房子都要租不起了！
